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MieterEcho online - 07.07.2011

Erobert Luxemburg Berlin?

 

Die große Zahl der Immobilieninvestoren mit luxemburgischer Firmenbezeichnung, lässt den Eindruck entstehen, Berlin würde von diesem kleinen Land gänzlich aufgekauft. Eine Vermutung, die zwar angesichts der Privatisierungsfreude des rot-roten Senats plausibel ist aber dennoch nicht stimmt.



Im MieterEcho wird seit Jahren darauf hingewiesen, dass die neuen Eigentümer nicht aus der Wohnungswirtschaft, sondern aus der Finanzwirtschaft kommen. Wohnungen verlieren daher gänzlich ihren Charakter als Gebrauchswerte, sie dienen nur noch als Quelle für den Cashflow und als Sicherheiten für Transaktionen auf dem Finanzmarkt.

Der Cashflow, die liquiden Mittel aus der Geschäftstätigkeit der Wohnungsunternehmen, speist sich aus den Mieten und wurde bislang mit ca. 5% eingeschätzt. Er  dürfte sich aber dank der Mietsteigerungen inzwischen erhöht haben. Er ist vergleichbar mit den Zinsen festverzinslicher Wertpapiere. Doch er hat noch eine andere Funktion. Er ist nicht nur ein dem Kapitalanleger zufließender Ertrag, er kann, gewissermaßen um 180 ° gedreht, das Kapital erst entstehen lassen.

Die Logik ist dabei folgende: Wenn ein Anteil einer dreiprozentigen Anleihe von beispielsweise 100 Euro  3 Euro Zinsen erbringt, kann eine feste und solide Einnahme von 3 Euro auch umgekehrt in eine Verschuldung von 100 Euro umgewandelt werden.
Warum nicht? Schließlich entspricht das der Theorie über die Grundrente, die von vielen Ökonomen darunter auch von Marx dargestellt wurde.
Damit die Sache aber ein einigermaßen festes Fundament bekommt, bedarf sie einer Sicherheit. Und dazu dienen die Wohnungen..
Aus Wohnungen werden Hypotheken und zusammen mit dem ständigen Strom der Mieten verwandeln sie sich in  Schuldverschreibungen, den sogenannten MBS (Mortgage Backed Securities*), die sich auf dem Finanzmarkt handeln lassen.
Den besonderen Kniff, in Form der Mieten eine ständige Einnahmequelle zu erschließen, die üppiger sprudelt als der Abfluss an Zinsen für die MBS,  beherrschen die Immobilieninvestoren brillant.

Die praktische Abwicklung  dieser Verbriefung genannten Transaktion übernimmt eine eigens zu diesem Zweck gegründete Gesellschaft (das SPV: Special Purpose Vehicle).
Sie bezieht von dem Immobileninvestor die Sicherheiten d.h. die Hypotheken, veranlasst das Rating (d.i. eine Bewertung durch eine Agentur) und lanciert die Papiere auf den Finanzmarkt.

Weil die gesamte Operation nicht im transnationalen und daher gesetzesfreien  Raum stattfindet, ist sie an die Regelungen des Landes gebunden, in dem die Gesellschaft ihren Sitz hat, die durch den Erwerb der Immobilien das Zauberkunststück in Gang setzt.

Von Land zu Land zeigen sich feine aber sehr bedeutsame Unterschiede. Und weil für alle Immobilienkäufer, die an der Verbriefung interessiert sind,  die günstigsten Bedingungen interessant sind, errichten sie in dem Land, das sie bietet, ihren Firmensitz.
Gleichgültig welchen Ursprungs das Kapital ist und bezüglich der Gewinnverteilung auch bleibt, von Luxemburg aus lässt sich am reibungslosesten der  Finanzmarkt erobern.
Und deshalb wird z.B. aus einer von der deutschen Angestelltengewerkschaft gegründeten Gagfah AG nach ihrem Verkauf an die amerikanischen Investoren von Fortress das luxemburgische Unternehmen Gagfah S.A.
Aus Luxemburg ist dabei aber nur die Bezeichnung „Societe Anonyme“.

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