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MieterEcho online 07.07.2016

Sozialer Sanierungsplan für den Kreuzberger Rathausblock mit dem Dragoner-Areal

In den seit Jahren währenden Auseinandersetzungen um das bisher in Bundesbesitz befindliche ehemalige Kasernengelände im Winkel von Mehringdamm und Obentrautstraße in Kreuzberg hat es einen neuen und wohl  einschneidenden Entwicklungsschritt gegeben. Der Senat von Berlin hat auf Vorlage des Senators für Stadtentwicklung und Umwelt beschlossen, dass der Rathausblock, zu dem das sogenannte Dragoner-Areal gehört, als Sanierungsgebiet ausgewiesen wird. Die dafür festgelegten rechtlich bindenden Vorgaben dürften es dem zuletzt eingestiegenen Großinvestor kaum mehr möglich machen, die gebotene hohe Kaufsumme von 36 Millionen Euro durch sein Vorhaben gewinnbringend zu erwirtschaften. Nach sachkundiger und allgemein geteilter Einschätzung wäre dies nur durch die Errichtung von Luxuswohnungen möglich gewesen. Die jetzigen Beschlüsse sehen demgegenüber auf dem südlichen Teil des Geländes einen “Mietwohnungsbau für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen“ vor. Der Anteil der mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung realisierbaren Wohnungen soll mindestens 50 Prozent betragen.
Es sei hier daran erinnert, dass das vom Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg sowie auch vom Senat beanstandete Höchstbieterverfahren der Bima, der Immobilienverwertungsgesellschaft des Bundesfinanzministeriums, bereits in der Vergangenheit, wie auch im MierterEcho mehrfach berichtet, auf Hindernisse stieß. Im Februar 2014 hatte der Investor ABR German Real Estate AG aus Hamburg sein Kaufangebot für das Gelände nach zähen Verhandlungen über Denkmalschutz- sowie Planungsvorgaben auf Bezirksebene endgültig zurückgezogen. Der dann folgende Kauf durch die Wiener Investorin Dragonerhöfe GmbH wurde im September 2015 durch den zustimmungspflichtigen Finanzausschuss des Bundesrates gestoppt, aber bis jetzt noch nicht rückentwickelt.
Die aktuelle Ausweisung als Sanierungsgebiet erfolgt auf der Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen, die der Senat im August 2015 an die Planergemeinschaft Kohlbrenner eG für den ‘Rathausblock’ in Auftrag gegeben hatte und die von einer Serie von öffentlichen Veranstaltungen begleitet worden war. Der betroffene Block erstreckt sich bis hin zur Yorckstraße und zur Großbeerenstraße.   Auf dem Dragoner-Areal selbst soll ein zentrumsnaher Standort für Wohnen, Gewerbe und Kultur mit sozialer Infrastruktur und Freiraumnutzung gefördert werden. Im südlichen Teil des Gebiets wird sich der vorgesehene Wohnungsbau konzentrieren. Vorrangig soll hier Mietwohnungsbau “für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen“ entwickelt werden. Der Anteil der mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung realisierbaren Wohnungen soll dabei mindestens 50 Prozent betragen. Als Durchführungszeitraum werden in der Erklärung des Senats 10 Jahre angegeben.
Nach Aussagen des zuständigen Senators Andreas Geisel vor der Presse könnten bei einem Potential von 400 bis 500 Wohnungen auf dem Gelände mehr als 200 öffentlich gefördete Sozialwohnungen zu Mieten von 6,50 Euro pro Quadratmeter entstehen. Neben 14 Millionen Euro für die Wohnungsbauförderung sollen in die Ausgestaltung des Geländes insgesamt 38 Millionen Euro öffentliche Gelder auch unter Inanspruchnahme der Städtebauförderung fließen. Bei einem erneuten Verkauf soll das Land Berlin ein Vorkaufsrecht zum Verkehrswert von rund 18 Millionen Euro erhalten  
Unabhängig vom Verkauf werden nach diesem Plan bald erste Sanierungsmaßnahmen in dem Gesamtblock beginnen. Im nördlichen Teil des Gebietes zur Obentrautstraße hin sollen Handwerk und Kleingewerbe einen gesicherten Standort erhalten, und geplant sind u.a. auch eine Kita, ein Jugendtreff und die Anlegung öffentlicher Wege. Zu den rechtlichen Bedingungen des Sanierungsgebietes gehört weiterhin, dass sich Privatinvestoren sämtliche Bauvorhaben vom Senat oder Bezirk genehmigen lassen müssen.
Als Frage bleibt u.a., wie es mit den übrigen, vom Senat nicht weiter definierten 50 Prozent an vorgesehenen Wohnungen bestellt ist. Als eine der in jüngerer Zeit auf dem Gelände engagierten kritischen Inititiativen hat ‘Stadt von Unten’ dazu ein Thesenpapier vorgelegt, in dem u.a. die Forderung nach “Hundert Prozent bezahlbarem Wohnraum“ enthalten ist.  Zunächst steht aber vor allem noch die aktuelle Frage im Raum, wann sich Bundesfinanzministerium und Bima bewegen und den Vertrag mit dem Wiener Investor zurückentwickeln.

Jürgen Enkemann

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