MieterEcho
MieterEcho 334/Juni 2009
RECHT UND RECHTSPRECHUNG
Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel vor Eintragung im Grundbuch
Der Käufer eines Grundstücks kann im notariellen Kaufvertrag ermächtigt werden, bereits vor der Grundbucheintragung im eigenen Namen eine Mieterhöhung geltend zu machen. Eine solche Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Käufer die Ermächtigung im Mieterhöhungsverlangen offenlegt.
LG Berlin, Urteil vom 13.09.2007 - 67 S 65/07 -
Die Käuferin hatte das zur Wohnung der Mieter gehörende Grundstück durch notariellen Vertrag erworben. Im Kaufvertrag war vorgesehen, dass die Käuferin bereits nach Lastenübergang (und vor Eintragung in das Grundbuch als Eigentümer) im eigenen Namen zu Mieterhöhungen berechtigt ist. Nach Lastenübergang und vor Grundbucheintragung machte die Käuferin über die von ihr bevollmächtigte Hausverwaltung gegenüber den Mietern im eigenen Namen eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geltend. Das Mieterhöhungsverlangen war von den Mitarbeitern einer Hausverwaltung unterzeichnet, darin wurde auch darauf hingewiesen, dass die Käuferin der Hausverwaltung eine Vollmacht erteilt hatte. Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Die - zwischenzeitlich als Eigentümerin eingetragene - Käuferin klagte auf Zustimmung.
Das Amtsgericht hat die Mieter zur Zustimmung verurteilt. Die Mieter legten beim Landgericht Berufung ein. Das Landgericht Berlin änderte das Urteil des Amtsgerichts und wies die Klage der Vermieterin ab. Das Landgericht hielt das Mieterhöhungsverlangen für unbegründet, weil die Vermieterin zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung noch nicht als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen war. Nur wer die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis im eigenen Namen geltend machen könne, sei zur Abgabe einer Erhöhungserklärung im eigenen Namen berechtigt. Erst mit Grundbucheintragung trete der Käufer gemäß § 566 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Da die Käuferin zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung noch nicht als Eigentümerin eingetragen war, konnte sie ohne Hinweis auf die ihr erteilte Ermächtigung keine Erhöhungserklärung im eigenen Namen abgeben.
Das Landgericht Berlin wies darauf hin, dass der nicht in das Grundbuch eingetragene Käufer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung ausnahmsweise im eigenen Namen ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB abgeben könne, wenn er hierzu im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich ermächtigt worden ist und zugleich die Mietforderungen an ihn abgetreten wurden. In diesem Fall ist es jedoch erforderlich, dass der Käufer in einer Mieterhöhungserklärung zum Ausdruck bringt, dass er aufgrund einer Ermächtigung handelt.
Die Ermächtigung im Sinne des § 185 BGB unterscheide sich von der Stellvertretung im Wesentlichen dadurch, dass der Stellvertreter die Erklärung im fremden Namen abgebe, der Ermächtigte aber im eigenen Namen. Ebenso wie der Stellvertreter auf die Vertretungssituation hinweisen müsse, sei es daher nach Ansicht des Landgerichts Berlin erforderlich, dass der ermächtigte Käufer in seiner Erklärung zum Ausdruck bringe, dass er bereits vor Eintragung in das Grundbuch zu einer Mieterhöhung ermächtigt ist.
Da die Käuferin weder im Mieterhöhungsverlangen noch zu einem früheren Zeitpunkt auf die im Kaufvertrag vereinbarte Ermächtigung hingewiesen hatte, war das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Abgedruckt in Grundeigentum 2007, S. 1489-1491