MieterEcho
MieterEcho 318/Oktober 2006
PRIVATISIERUNG
Über 15% der alten Mieterschaft weggezogen
Umfrage in der Siedlung am Grazer Damm verdeutlicht die Folgen einer Privatisierung
Hermann Werle
Ende August verkaufte die Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land die Neuköllner High-Deck-Siedlung mit 1917 Wohnungen. Wie üblich bei der Privatisierung städtischer Wohnungsbestände bekommen die Investoren die Wohnungen und die Mieter/innen eine Beruhigungspille. So hieß es beim Verkauf der High-Deck-Siedlung, dass der Vertrag "weitreichende Schutzklauseln für die Mieter" enthält, wozu der Ausschluss von sogenannten "Luxusmodernisierungen" gehört. Aber auf die Idee von "Luxusmodernisierungen" in der High-Deck-Siedlung käme wohl auch kaum ein Investor. Die begnügen sich in der Regel mit neuen Managementmethoden und ganz "normalen" Modernisierungen. Dass solche Maßnahmen es allerdings schon in sich haben, zeigt eine kleine Umfrage in der Siedlung am Grazer Damm in Friedenau, deren Ergebnisse im folgenden Beitrag dargestellt werden.
Mieterhöhungen, nicht nutzbare Balkone, in die Höhe schießende Betriebskosten sowie eine ruppige Hausverwaltung, die kaum zu erreichen ist, wenn sie gebraucht wird. Dies sind die häufigsten Beschwerden, die im Rahmen einer Umfrage geäußert wurden, die die Berliner MieterGemeinschaft in Zusammenarbeit mit Mieter/innen aus der Siedlung am Grazer Damm im September durchführte. In den zur Conwert Immobilien Invest AG gehörenden 886 Wohnungen wurden Mieter/innen befragt und mit 493 Wohnungen rund 56% des Bestands erfasst.
Zur Erinnerung: Kurz nach der Übernahme der GSW hatte Cerberus die Siedlung schon im Oktober 2004 an die Vivacon AG weiterverkauft. 886 der insgesamt 1529 Wohnungen verkaufte Vivacon im Dezember 2004 an die Conwert AG, die im Frühjahr 2005 die Durchführung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen von der GSW-Verwaltung ankündigen ließ. Wie das MieterEcho im Juni 2005 berichtete, fand die Modernisierung wenig Anklang in der Mieterschaft. Die Mieterschaft selbst galt als sehr stabil, mit vielen Mieter/innen, die bereits seit den 40er und 50er Jahren in der Siedlung wohnten. Über 75% der Mieter/innen war über 45 Jahre alt und knapp 42% älter als 60 Jahre.
Katzengitter gegen Denkmalschutz?
Seit letztem Jahr brauchen die Mieter/innen ein dickes Fell. Während der aufreibenden Monate der Modernisierungsbauarbeiten, bescherte ihnen der Neueigentümer aus Österreich neue Fensterscheiben und Balkone, die kaum jemand wollte und die Mieterhöhungen von bis zu 70 Euro mit sich brachten. Zum Teil versprachen die Balkone schon aufgrund ihrer Ausrichtung nach Norden und ihrer Lage in den unteren Etagen nur ein mäßiges Vergnügen. Aber auch alle anderen neu installierten Balkone dienen in erster Linie der Vorbereitung des Verkaufs als Eigentumswohnungen und sind für die Mieter/innen nur eingeschränkt zu nutzen. Das "Team Hausverwaltung" der Geschäftsstelle Südwest der GSW, welches von Conwert mit den Verwaltungsaufgaben in der Siedlung beauftragt ist, sieht es z.B. gar nicht gerne, wenn Mieter/innen ihre Balkone nach ihren Vorstellungen gestalten. So seien Katzengitter, Blumenkästen, Wind- und Sichtschutzwände "nicht nur eine unschöne Ansicht", sondern würden auch eine "Beeinträchtigung des Denkmalschutzes" darstellen. Einige Mieter/innen, die sich zu wehren wissen, erkundigten sich bei der entsprechenden Behörde, die ebenfalls eine andere Auffassung als das "Team Hausverwaltung" von Denkmalschutzbestimmungen hat. Kaum sichtbare, moderne Katzengitter würden vom Denkmalschutzamt selbst verwendet und selbstverständlich stünden "nicht feste" Installationen - z.B. solche ohne Verschraubung - in keinem Widerspruch zum Denkmalschutz.
Rekordverdächtige Betriebskosten
Der Versuch, die Nutzung der Balkone einzuschränken, ist jedoch nicht die einzige Schikane des "Team Hausverwaltung". Bei der letzten Betriebskostenabrechnung rieben sich viele Mieter/innen ungläubig die Augen. Wurden in früheren Jahren in der Regel Gutschriften verbucht, so verlangte die Verwaltung im Juni 2006 Nachzahlungen bis zu 500 Euro. Ein Mieter rechnete aus, dass in seinem Fall die Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung um ca. 84%, der Hausstrom um 232% und die Kosten für Hausreinigung sowie Müllabfuhr um knapp 100% gestiegen seien. Zurückzuführen sei dies darauf, dass bei den Modernisierungsbauarbeiten die Hausanschlüsse angezapft worden seien und diesen Mehrverbrauch die Mieter/innen bezahlen sollten. Dass sich ein Widerspruch lohnt, konnten viele Mieter/innen erfahren, denen plötzlich weitaus günstigere Abrechnungen vorgelegt wurden. Eine genaue Überprüfung, wie sie z.B. die Berliner MieterGemeinschaft für ihre Mitglieder anbietet, sollte also von allen Mietparteien veranlasst werden.
Die Gewinner sind ...
Es zeigt sich somit am Grazer Damm, dass sich auch ohne Luxusmodernisierung vieles für die Mieterschaft verändert. Quasi flächendeckende Mieterhöhungen von bis zu 110 Euro monatlich sind ein wichtiger Aspekt, hinzu kommt aber vor allem der Verlust des über Jahrzehnte entstandenen Vertrauensverhältnisses gegenüber der städtischen GSW, die einstmals für "gut und sicher Wohnen" stand. Das offensichtlichste Resultat dieser Veränderungen sind die Leerstände in der Siedlung aufgrund von Wegzügen. In den letzten eineinhalb Jahren sind 76 Mietparteien ausgezogen, was bei 493 erfassten Wohnungen über 15% entspricht. Neues Management, Modernisierungen und Mieterhöhungen wurden zum "Mobilitätsauslöser" in einer zuvor stabilen Mieterschaft. Ein Teil, rund 8% der dadurch entmieteten Wohnungen wurde bereits in Eigentumswohnungen umgewandelt, andere stehen zum Verkauf bereit - entweder als Kapitalanlage oder für Selbstnutzer. Nach Internet-Auskunft der für die Umwandlung zuständigen Alt & Kelber Wohnungsprivatisierung GmbH sind Eigentumswohnungen am Grazer Damm für rund 1000 Euro/qm zu haben. Gegenüber den 670 Euro, die Conwert an die Vivacon AG gezahlt hat, ergibt sich eine erkleckliche Gewinnspanne. Angesichts des Preises von knapp 490 Euro/qm, den Cerberus an das Land Berlin gezahlt hat, zeigt sich, dass sich allein durch den extrem niedrigen Verkaufspreis der GSW die guten Gewinnaussichten für die nachfolgenden Käufer und Wohnraumverwerter ergeben.
Propaganda für Privatisierung
Ein ganz anderes Bild als jenes vom Grazer Damm entwirft die Verwerterbranche. "Wohnungsprivatisierung ist kein Schreckgespenst", titelt die Mondura Liegenschaften AG in einer Pressemitteilung vom September. Darin ist zu lesen, dass die öffentliche Empörung über Wohnungsprivatisierung "ein Sturm im Wasserglas" sei. Eine Umfrage des beauftragten Marktforschungsinstituts Innofact würde belegen, dass 61% der Bürger "dem Verkauf kommunaler Wohnungen an Privatinvestoren positiv oder neutral" gegenüberstehen würden. Zudem sei "rund ein Drittel der Befragten (27%)" der Meinung, Mieter/innen seien durch das Mietrecht ausreichend abgesichert.
Abgesehen davon, dass die Zahlenkünstler von Mondura ‚fünfe gerne mal gerade sein lassen', wenn sie 27% zu einem Drittel aufrunden, belegen die Zahlen etwas ganz anderes, was der Interpretation der Privatisierer völlig entgegensteht. So könnte der Titel der Presseerklärung auch lauten: "Mehrheit der Bürger für den Erhalt kommunaler Wohnungsbestände". Denn nach derselben Umfrage sind immerhin 57% der Befragten der Meinung, dass der Besitz von Wohnungen für die Kommunen "ein wichtiges Steuerungsinstrument für bezahlbare Wohnungen" sei. Lediglich 34% stehen dem Verkauf von Wohnungen positiv gegenüber, während 57% die Verkäufe neutral oder negativ beurteilen. Eine absolute Mehrheit von 63% sehen in den "leeren Kassen" die Ursache dafür, dass die Kommunen ihrem sozialen Auftrag nicht mehr gerecht werden.
Im Gegensatz zur Auslegung der Mondura AG belegt die Umfrage, dass die Mehrheit der Bürger/innen für den Erhalt kommunaler Wohnungsgesellschaften ist und für höhere Steuereinkünfte plädiert, damit die Kommunen ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden können.