MieterEcho
MieterEcho 309/April 2005
Mietrechliche Tipps von A bis Z
Von "Sozialklausel" bis "Untermietzuschlag"
Das Stichwortverzeichnis der mietrechtlichen "Tipps von A bis Z", welches auf der Homepage der Berliner MieterGemeinschaft www.bmgev.de/mietrecht/tipps nachzulesen ist, wird ständig überarbeitet und ergänzt. Dieses Verzeichnis wird im MieterEcho mit Ausnahme der in den Infoschriften erfassten Stichwörter abschnittsweise veröffentlicht. Ergänzungen, Verbesserungen und Anregungen nehmen wir dankend entgegen.
S
Sozialklausel
Mieter/innen können gegebenenfalls soziale Gründe gegen eine Kündigung geltend machen: "Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Eine Härte liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen nicht beschafft werden kann" (§ 574 BGB).
Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und dem Vermieter zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein. Auf Verlangen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft zu geben (§ 574 b BGB).
Anders als die Räumungsfrist, die nur eine zeitlich begrenzte Nutzung nach gerichtlich bestätigter Kündigung gestattet, greift die Sozialklausel die Kündigung selbst an. Das Gericht muss entscheiden, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet weiter bestehen soll.
Bei der Prüfung dieses Sachverhalts wird das Gericht auch die finanzielle Situation des Mieters in Betracht ziehen. Eine allein erziehende Sozialhilfeempfängerin, die nur wenig Miete bezahlt, kann höchstwahrscheinlich die Sozialklausel für sich in Anspruch nehmen. Weitere Gründe sind: hohes Alter der Mieter/in-nen, Gebrechlichkeit, Krankheit, Invalidität, Schwangerschaft, ein bevorstehendes Examen, viele Kinder, geringes Einkommen, bevorstehender Umzug, lange Miet- und Wohndauer, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung. Diese Härtegründe können auch geltend gemacht werden, wenn sie nicht auf den Mieter selbst, sondern auf eine in seinem Haushalt lebende Person zutreffen.
Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung haben sich bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs dann entgegenhalten zu lassen, dass sie eine andere Wohnung hätten kaufen können, wenn ihnen das Alter der Mieter, ihre Gebrechlichkeit und die lange Wohndauer bekannt waren. (LG Düsseldorf WM 91, 36; LG München WM 94, 538; LG Bonn WM 90, 151).
Das Gericht hat die Interessen der Mieter/innen und des Vermieters gleichberechtigt zu werten. Sieht es die Interessen der Mieter/innen vorrangig an, muss es festlegen, ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet fortgesetzt werden soll. Gründe für eine unbefristete Fortsetzung sind beispielsweise das hohe Alter des Mieters und seine Verwurzelung in der Umgebung. Gleiches gilt für eine allein erziehende Sozialhilfeempfängerin und gleichzeitiger angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt. Bei anstehendem Examen oder einer Schwangerschaft kommt eher nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht.
Nach Ablauf der Frist können die Mieter/innen erneut Einspruch gegen die Kündigung erheben und eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings müssen dann andere Gründe genannt werden. Beispielsweise wenn zunächst ein anstehendes Examen und danach eine Schwangerschaft eingewendet werden kann.
Erkennt das Gericht die Gründe für die Sozialklausel nicht an, können die betroffenen Mieter/innen daneben Anträge auf Gewährung einer Räumungsfrist und auf Vollstreckungsschutz stellen.
Staffelmiete
Staffelmieten (§ 557 a BGB) sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im Voraus die jeweilige Miete oder die jährlichen Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum betragsmäßig genau (also nicht nur in Prozenten) vereinbart werden. Eine Kündigung kann dabei für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden.
Die Miete erhöht sich somit automatisch jedes Jahr, ohne dass es einer Mitteilung bedarf. Die Mieterhöhungen werden allerdings durch § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) begrenzt.
Zusätzliche Mieterhöhungen, z.B. auf Grund einer gestiegenen ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierung, sind in diesem Zeitraum allerdings unzulässig - lediglich Betriebskostenerhöhungen dürfen weitergegeben werden, wenn es im Vertrag steht.
T
Teilkündigung
Der Vermieter kann auch Teilkündigungen (§ 573 b BGB) aussprechen, wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will
- a) Wohnraum zur Vermietung zu schaffen oder
- b) den neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten.
Voraussetzung einer solchen Teilkündigung ist, dass sie auf nicht bewohnte Nebenräume oder Teile des Grundstücks beschränkt ist (vgl. § 573 b BGB). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Mieter/innen können eine angemessene Herabsetzung der Miete fordern.
Verzögert sich der Baubeginn, können Mieter/innen die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
Telefon
Möchten die Mieter/innen in ihrer Wohnung ein Telefon anschließen lassen, verlangt die Telekom vor dem Anschluss die erforderliche Einwilligungserklärung des Vermieters. Die Mieter/innen haben einen Rechtsanspruch auf dessen Einwilligung. Verweigert der Vermieter die Abgabe dieser Einwilligungserklärung, so können die Mieter/innen den Vermieter beim zuständigen Gericht auf Einwilligung verklagen.
Teppichboden
Wenn die Wohnung bei der Vermietung mit Teppichböden ausgestattet ist, kann davon ausgegangen werden, dass sie zur Einrichtung gehören. Dabei ist gleichgültig, ob der Teppichboden vom Vormieter oder vom Vermieter stammt (LG Berlin 89, 999). Es sei denn, der Mietvertrag enthält eine andere Regelung oder der Mieter hat den Teppich vom Vormieter übernommen.
Der mitvermietete Teppich ist pfleglich zu behandeln und muss von Zeit zu Zeit gereinigt werden. Allerdings kann nicht vorgeschrieben werden, dass ein Fachbetrieb die Reinigung durchzuführen hat (OLG Stuttgart RE WM 93, 528).
Die Instandhaltung der Wohnung ist Sache des Vermieters. Das gilt auch für einen mitvermieteten Teppichboden. Die normale Abnutzung ist durch die Mietzahlung abgegolten. Eine erforderliche Erneuerung hat der Vermieter vorzunehmen. Die Gerichte schätzen die Lebensdauer eines Teppichs mittlerer Qualität auf zehn Jahre und geben Teppichen höherer Qualität 15 Jahre (LG Duisburg WM 89, 10). Das AG Köln (WM 2000, 435) geht nur von fünf bis zehn Jahren aus. Jedoch sind alle diese Zeitangaben nur ungefähre Orientierungen, letztendlich kommt es immer auf den tatsächlichen, durch normale Abnutzung entstandenen Zustand an (LG Hamburg WM 88, 107).
Ein zerschlissener Teppichboden berechtigt zur Mietminderung bis zu 15% (OLG Celle WM 95, 584). (Siehe hierzu auch unser Infoblatt "Tipps zur Mängelbeseitigung (PDF)".)
Für Abnutzungen, die über das normale Maß hinausgehen, haften die Mieter/innen. Der Vermieter kann eine Entschädigung verlangen. Häufige Beschädigungen sind Brandlöcher durch Zigaretten, Rotweinflecken sowie Verschmutzungen oder Kratzspuren durch Haustiere.
Der Schaden kann nur immer an dem jeweiligen Zeitwert des Teppichs gemessen werden und es sind Abzüge vorzunehmen. Bei einer durchschnittlichen Lebensdauer von zehn Jahren also 10% pro Jahr. Bei einem 20 Jahre alten PVC-Belag kann selbst bei übermäßiger Abnutzung kein Schadensersatz mehr geltend gemacht werden (AG Kassel WM 96, 757).
Kleinere Verunreinigungen, die eher der normalen Abnutzung zuzurechnen sind, berechtigen hingegen nicht zu Schadensersatzforderungen.
Textform
Der Gesetzgeber schreibt häufig bestimmte Formen für Rechtsgeschäfte vor. Manche bedürfen der notariellen Beurkundung oder öffentlicher Beglaubigung, für viele ist die Schriftform (§ 126 BGB) erforderlich. In der Regel hat ein Verstoß gegen die jeweilige Formvorschrift Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge (§ 125 BGB).
Seit dem 01.08.2001 kann statt der Schriftform, also der eigenhändigen Unterschrift unter ein Schriftstück, in bestimmten Fällen die so genannte Textform ausreichen. Es genügt dann, wenn aus dem Schriftstück klar hervorgeht, wer der Aussteller ist und deutlich wird, wann die Erklärung durch eine Nachbildung der Namensunterschrift oder anders z.B. "gezeichnet Meier" abgeschlossen ist (§ 126 b BGB). Die Form ist nach dem Gesetz zur "Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr" gewahrt, wenn die Erklärung als Fotokopie, Fax oder auch E-Mail verschickt wird.
Mieterhöhungen bedürfen seither nur noch der Textform (§ 558 a Abs. 1, 559 b Abs. 1 BGB).
Außerdem genügt Textform
- bei der Ankündigung von Modernisierungen (§ 554 Abs. 3 BGB),
- wenn der Vermieter auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen möchte
- (§ 556 a Abs. 2 BGB) und
- Mieter/innen oder Vermieter die laufenden Vorauszahlungen anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB) wollen.
Die Textform reicht auch, wenn Mieter/innen von ihrem Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen (§ 556 b Absatz 2 BGB).
Türspion
Einen Türspion dürfen die Mieter/innen anbringen, denn es besteht das schützenswerte Interesse zu wissen, wer vor der Tür steht (AG Hamburg 80, 197).
U
Ungeziefer
Ungeziefer ist nicht nur lästig, es kann auch zur fristlosen Kündigung berechtigen.
Zur fristlosen Kündigung ist berechtigt:
- der Vermieter, wenn nachweisbar ist, dass die Mieter/innen für den Befall verantwortlich sind oder
- die Mieter/innen, wenn Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist.
Bei nicht nachvollziehbarer Ursache ist grundsätzlich der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Vor dieser Verpflichtung kann ihn eine Formularklausel im Mietvertrag nicht schützen, weil eine solche unwirksam ist.
Die Mieter/innen können sämtliche Ansprüche, die sie im Fall von Mängeln haben (Mietminderung, Ersatzvornahme, Schadensersatz usw.) geltend machen - vorausgesetzt, sie haben den Vermieter zuvor durch eine Mängelanzeige informiert.
Untermietzuschlag
Ein Untermietzuschlag darf nur dann erhoben werden, wenn dem Vermieter die Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Untermieter/eine Untermieterin nur bei einer Erhöhung der Miete zuzumuten wäre (§ 553 Abs. 2 BGB). Hierfür trägt der Vermieter die Darlegungslast. Ein Zuschlag darf also nicht erhoben werden, wenn nur ein Personenwechsel eintritt und sich die Zahl der in der Wohnung lebenden Personen gegenüber den Verhältnissen vor der beabsichtigten Untervermietung nicht erhöht - z.B. bei Untervermietung nach Auflösung einer Ehe oder Lebenspartnerschaft und Auszug des Partners/der Partnerin. Wenn enge Familienangehörige die Wohnung unentgeltlich und von den Weisungen des Mieters/der Mieterin abhängig mitbewohnen, entfällt ein Untermietzuschlag ganz.
Die Höhe des Untermietzuschlags ist nur für preisgebundenen Neubau gesetzlich geregelt (§ 26 Abs. 3 Neubaumietenverordnung) und beträgt dort bei Untervermietung an eine Person 2,50 Euro pro Monat, bei zwei oder mehr Personen 5 Euro. Ansonsten darf ein "angemessener" Zuschlag erhoben werden, der sich nach der Höhe der tatsächlich anfallenden Mehrkosten richtet. Suchen Sie im Zweifelsfall eine Beratungsstelle auf.