Kommunale Wohnungsgesellschaften gelten Politikern meist als Garanten eines sozialverträglichen Wohnungsangebotes und Marktkorrektivs, Mietern dagegen mittlerweile als Unternehmen, die die Spielräume für Mietenprogressionen bis zum Anschlag ausnutzen bzw. über ihre Köpfe hinweg in großem Maßstab Bestände privatisieren. Der folgende Artikel betrachtet die betriebswirtschaftliche Lage der kommunalen Wohnungswirtschaft in Berlin. Wir kommen zu dem Ergebnis1, dass die Unternehmen inzwischen derart in die Bredouille geraten sind, dass man sich um ihre Überlebensfähigkeit ernsthaft sorgen muss. Auch wenn es den Augenschein macht, dies gelte vorrangig für die Ost-Berliner Wohnungsgesellschaften, auch die West-Berliner Unternehmen werden künftig nicht mehr in der Lage sein, die betriebswirtschaftlichen Defizite der Ost-Unternehmen zu kompensieren.

Marktlage

Der Berliner Wohnungsbestand belief sich nach amtlicher Statistik Ende 1998 auf 1,84 Mio. Wohneinheiten (WE), in denen rund 1,79 Mio. Haushalte mit 3,4 Mio. Personen leben. 1,19 Mio. WE liegen in der westlichen Stadthälfte Berlins, 650.000 im Osten. Der Eigenbestand öffentlicher Unternehmen lag Ende 1999 bei ca. 370.000 WE (ca. 20%), der genossenschaftliche Bestand bei ca. 180.000 WE (ca. 10%). 45% der Berliner Haushalte waren 1-Personen-Haushalte, 30% 2-Personen-Haushalte.

Seit 1991 ist der Berliner WE-Bestand um 127.000 WE angewachsen. 70% der Neubau-WE wurden öffentlich gefördert, wobei auf Eigentumsmaßnahmen 17% und auf Mietwohnungen 80% des Subventionsvolumens entfielen. 80% der Neubauten lagen außerhalb der Innenstadt, 70% des Gesamtvolumens im Osten Berlins. Im Brandenburgischen Umland wurden seit 1991 Flächen für 100.000 WE ausgewiesen. Bis Ende 1998 sind - in der Regel ebenfalls öffentlich gefördert - 60.000 WE errichtet worden, davon zwei Drittel im Miet-Geschosswohnungsbau.

Seit 1990 nahm die Berliner Bevölkerung per saldo um 74.000 Personen ab. Insgesamt sind seitdem über 200.000 Berliner in den Verflechtungsraum abgewandert, zwei Drittel zogen in die Landkreise im Umland, die dem bisherigen Wohnbezirk am nächsten lagen. In absoluten Zahlen ist West- und Ost-Berlin gleichermaßen von Abwanderung betroffen, bezogen auf die jeweilige Einwohnerzahl war die Abwanderung im Ostteil doppelt so hoch, wie im Westen. Durch Zuwanderungen (z. T. auch Umzugsbewegungen innerhalb Berlins) konnten die Bevölkerungsverluste per saldo abgeschwächt werden: Die höchsten Abwanderungsquoten entfielen auf die Bezirke Marzahn (-12,8%), Prenzlauer Berg (-8,7%), Friedrichshain (- 7,8%), Schöneberg (-6,6%), Lichtenberg (-5,8%), Wedding (-5,4%), Hohenschönhausen (-5,3%) und Mitte (-5,0%). Wanderungsgewinner sind vorrangig die Bezirke Weißensee (+31,4%), Pankow (+10,4%) und Treptow (+6,3%).

Der Abwanderungstrend hält an. Von den 4,25 Mio. EW der Region Berlin leben inzwischen 900.000 im Umland. 1998 wanderten 29.000 Berliner in den Speckgürtel, 1999 waren es immer noch 25.000. Insgesamt verzeichnete der Speckgürtel 1998/99 123.000 Zuzüge, somit 79.000 Zuzüge von Nicht-Berlinern. Der Senat rechnet aktuell damit, dass sich die Berliner Abwanderungsquote ab 2006 auf 10.000 Bürger pro Jahr einpendelt, bis 2010 wird mit einer Abwanderung von insgesamt 184.000 Personen gerechnet. Nach dieser Berechnung liegt die Abwanderungsquote in den kommenden Jahren weiterhin bei ca. 25.000 Personen pro Jahr.

Dieser demographische Trend spiegelt sich in der wachsenden Leerstandsquote wider, die für die Unternehmen Erlösschmälerungen nach sich ziehen. Nach den obigen amtlichen Angaben besteht ein rechnerischer Überhang von 50.000 WE, bzw. ca. 3%. Dagegen beziffert das Bundesbauministerium den Berliner Leerstand Ende 1998 mit 8,52%, was ca. 157.000 WE ausmachen würde. Öffentliche Unternehmen hatten 1998 durch Leerstände und Mietminderungen einen Einnahmeausfall von ca. 180 Mio. DM zu verbuchen, dies sind etwa 7% der geplanten Mieteinnahmen. Besonders betroffen sind die Gesellschaften in Friedrichshain, Mitte, Marzahn, Hellersdorf und Köpenick.

Berlin - kurzsichtige Fiskalpolitik

Bis etwa 1998 konnten die öffentlichen Wohnungsgesellschaften noch aus dem Vollen schöpfen: Privatisierungen spülten ordentliche Verkaufserträge in die Kassen und auch die öffentliche Subvention von Neubauten sowie Modernisierungs- und Instandsetzungsinvestitionen (ModInst) floss in Strömen. Dies traf sich günstig mit den Sonderabschreibungsbedingungen nach dem Investitionsfördergesetz Ost, das Investoren satte Verlustabschreibungen ermöglichte. Seit Beginn der 90er Jahre wurden 86.000 WE verkauft (ohne Gehag), davon 42.000 aus wirtschaftlichen Gründen. Von diesen Möglichkeiten profitierten auch die West-Berliner Gesellschaften, die in großem Umfang in Ost-Berlin bzw. im Brandenburger Umland investierten.

Seit 1998 hat Berlin jedoch nicht nur die öffentliche Förderung drastisch zurückgefahren, auch die günstigen Abschreibungsmöglichkeiten sind ausgelaufen. In der Konsequenz sind lukrative Privatisierungserträge nur noch beim Verkauf von Filet-Beständen zu erzielen. Außerdem hat Berlin die Unternehmen zur Deckung von Haushaltslücken kräftig zur Kasse gebeten: Insgesamt wurde der öffentlichen Wohnungswirtschaft ca. 3,1 Mrd. DM entzogen. Davon entfielen ca. 850 Mio. DM auf den Verkauf von 75% der Gehag-Anteile (insgesamt ca. 30.000 WE), ca. 750 Mio. DM auf sog. In-Sich-Geschäfte, ca. 100 Mio. DM auf Dividenden und ca. 1,4 Mrd. DM auf sog. Sonderdividenden z. B. aus dem Verkauf von landeseigenen Grundstücken.

Für die betriebswirtschaftliche Lage der Unternehmen hat diese Entwicklung herbe Konsequenzen:

Angesichts des Wohnungsüberhangs in Berlin und dem Umland lassen sich die Mieterträge auf absehbare Zeit kaum steigern, die Erträge durch Privatisierungen brechen weg. Seitens der Unternehmen geplant ist der Verkauf von weiteren 21.000 WE bis zum Jahr 2004.

Die bislang getätigten Privatisierungen führen zu einem deutlichen Ausfall von Mieterträgen, denen der Personalabbau innerhalb der Unternehmen in diesem Tempo nicht folgen konnte. Dies verschlechtert auch die Relation des Verwaltungsaufwandes pro WE.

Durch den massiven Kapitalentzug seitens des Eigentümers Berlin bleiben die Unternehmen langfristig auf den damit verbundenen Kosten für Zins und Tilgung sitzen.

Nach Auskunft des Senates stehen die Unternehmen noch vor ModInst-Aufwendungen von 4,2 Mrd. DM, wovon 2,7 Mrd. DM auf Ost-Berlin entfallen sollen. Nach unserer Schätzung ist allein in Ost-Berlin noch ca. 40% des Bestandes zu sanieren, wofür ca. 15 Mrd. DM benötigt würden. Zur Bewältigung des vom Senat eingeschätzten Investitionsaufwandes sind die Unternehmen aber liquiditätsmäßig nicht mehr in der Lage.

In der Folge geht die Investitionstätigkeit bereits aktuell massiv zurück. Die Unternehmen stehen damit vor weiteren Personalüberhängen im kaufmännischen und technischen Bereich.

Doch schon droht neues Ungemach:

Zur Deckung der Haushaltslücken sollen durch weitere In-Sich-Geschäfte Einnahmen erzielt werden. Betroffen von diesen "Erwägungen" sind die WIP, WIR und Marzahn; Gesellschaften, deren Eigenkapitalquote ohnehin bereits bedenklich schwächelt.

"Erwogen" wird auch der Verkauf von GSW und Gewobag (zusammen ca. 90.000 WE). Da Gesobau sowie Stadt und Land bereits die Verschmelzung mit Ost-Wohnungsgesellschaften zu bewältigen haben, gingen mit diesem Verkauf die letzten robusten Eckpfeiler der öffentlichen Wohnungswirtschaft verloren.

Im Zusammenhang mit der beabsichtigten vollständigen Aufhebung der West-Berliner Sanierungs- und Erhaltungsgebiete stehen die Unternehmen tendenziell vor Rückzahlungsverpflichtungen für erhaltene Förderdarlehen sowie der Abführungsverpflichtung für sanierungsbedingte Wertsteigerungen in Milliardenhöhe. Auch die Tilgungsrichtlinien für die Förderung der 90er Jahre setzen in dieser Dekade kumulativ ein. Für einen erheblichen Teil dieser Darlehen wurde in den Bilanzen noch keine Vorsorge getroffen, da ihre eventuelle Umwidmung als Zuschuss noch offen ist.

Den Ausverkauf verhindern

Vorstehende Ausführungen machen verständlicher, dass und warum die Unternehmen aus betriebswirtschaftlicher Sicht gezwungen sind, ihre Mieter zur Beute zu erklären. Bei aller berechtigten Kritik: In diese Lage wurden die Gesellschaften durch gesetzliche Rahmenbedingungen und den Senat selbst als ihren Gesellschafter hineinmanövriert. Hinzu kommen jährliche Mietsteigerungen, die aus der Fördersystematik selbst entstehen (2. Förderweg, vereinbarte Förderung), an denen die Gesellschaften somit gar nicht partizipieren.

Zweifellos stellen bereits die Bestandsabgänge der Vergangenheit und nahen Zukunft eine massive Schwächung der kommunalen Wohnungswirtschaft in ihrer Funktion als Marktkorrektiv dar. Gravierender ist jedoch die Gefahr, dass insbesondere die Ost-Berliner Unternehmen unter den Lasten der Vergangenheit und dem verbleibenden künftigen Investitionsaufwand zusammenbrechen. Die West-Berliner Unternehmen, die ebenfalls an strukturellen Problemen laborieren und erhebliche Investitionsaufwendungen in Ost-Berlin zu verkraften haben, sind - mit Ausnahme der GSW - kaum noch in der Lage, als Auffanggesellschaften für gefährdete Ost-Gesellschaften zu fungieren.

Die Grenze der Belastbarkeit ist erreicht. Ein weiterer Kapitalentzug aus der kommunalen Wohnungswirtschaft durch den Gesellschafter Berlin ist nicht zu rechtfertigen. Vielmehr könnte dies eine Privatisierungs-Automatik bislang nicht gekannter Größenordnung auslösen: Einen Domino-Effekt zusammenbrechender Ost-Unternehmen, der wegen dadurch absinkender Verkaufserträge für WE-Bestände auch West-Unternehmen mit in den Abgrund reißt.

Vordringlich ist, die Ost-Berliner Wohnungsgesellschaften von ihren Investitionsverpflichtungen für die noch unsanierten Bestände zu entlasten und diese im Rahmen eines öffentlichen Sondervermögens abzuarbeiten. Unsanierte Bestände mit mittlerem bzw. großem Investitionsaufwand müssten ausgegliedert, mit zinsgünstigem Kapital saniert und an Mietergenossenschaften verkauft werden.

Die damit verbundenen bilanziellen Probleme erfordern auch Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen (Altschuldenhilfegesetz, DM-Bilanzgesetz, etc.). Ohnehin muss hier endlich ein wirklicher Schlussstrich gezogen werden: Man muss sich darüber im Klaren sein, dass es der öffentlichen Wohnungswirtschaft in den übrigen Neuen Bundesländern um einiges schlechter geht, als in Berlin. Nirgendwo sonst gab es überhaupt Privatisierungsmöglichkeiten in diesem Umfang, nirgendwo Investitionssubventionen in hiesiger Größenordnung. In der Folge konnte die übrige Wohnungswirtschaft keine derartigen Erträge erzielen, sitzt aber gleichwohl auf Leerständen von bis zu 30% und auf großenteils unsanierten Beständen.

Desweiteren muss eine Klärung herbeigeführt werden, wie mit der Rückzahlung von Wohnungsbaudarlehen verfahren werden kann. Dies ist insbesondere für West-Unternehmen von Bedeutung, für die ein Rückzahlungsvolumen von insgesamt ca. 3,5 Mrd. DM auch kein Pappenstiel ist. Auch in diesem Bereich besteht bei einigen Unternehmen die tendenzielle Gefahr von Insolvenz.

Es mag ungewöhnlich sein, dass in einer Mieterzeitschrift finanzstrategische Probleme der öffentlichen Berliner Wohnungswirtschaft diskutiert werden. Sicher ist: Für alles, was schief geht, werden letztlich die Mieter die Zeche zahlen müssen.

1 Die Quellen der folgenden Angaben sind Krättke/Borst, Berlin "Metropole zwischen Boom und Krise", sowie diversen Statistiken, Zeitungsberichten und parlamentarischen Unterlagen des Abgeordnetenhauses entnommen

Neubau in Berlin und Brandenburg seit 1991

Wanderungsbewegung in den Berliner Bezirken
(Zahlen ergeben sich aufgrund des Wegzugs aus Berlin, wie auch des Umzugs in einen anderen Bezirk)