Zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung

BGH Urteil vom 13.09.2023 – AZ VIII ZR 109/22 –

Der Mieter einer Einzimmerwohnung in Berlin hatte seine Vermieterin um Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung seiner Wohnung während eines berufsbedingten Auslandsaufenthalts von Juni 2021 bis November 2022 gebeten. Er hatte dabei mitgeteilt, dass er einen Schrank und eine Kommode in der Wohnung sowie einen abgetrennten, ca. 1 qm großen Raum am Ende des Flurs der Wohnung weiterhin für seine persönlichen Gegenstände exklusiv nutzen werde und auch weiterhin einen Schlüssel für die Wohnung behalten wolle.

Der Vermieter lehnte die Gestattung der Untervermietung ab. Die Klage des Mieters vor dem Amtsgericht hatte keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin hatte auf die Berufung des Mieters die Vermieterin in zweiter Instanz zur Erteilung der beantragten Untermieterlaubnis verurteilt.

Die Revision der Vermieterin gegen diese Entscheidung hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte nicht voraussetzt, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibe. Das Gesetz stelle weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung auf. Vielmehr habe der Gesetzgeber Mietern eine Untervermietungserlaubnis nur dann verwehren wollen, wenn der gesamte Wohnraum an einen Dritten weitergegeben werden soll und es dem Mieter somit nicht darum ginge, den Wohnraum für sich zu erhalten. Von einer Überlassung nur eines Teils des Wohnraums an einen Dritten sei daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Folglich könne ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein. Sachgerechte Gründe dafür, Mieter von Einzimmerwohnungen als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter von Mehrzimmerwohnungen, seien nicht ersichtlich, denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung kann es, namentlich bei befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten. Der Mieter müsse nur Gewahrsam an einem Teil der Wohnung behalten, dafür sei es nicht erforderlich, dass er weiterhin in der Wohnung lebe.

Hinsichtlich des zurückbehaltenen Teils der Wohnung komme es nicht darauf an, wie dieser vom Mieter (z. B. zu Übernachtungszwecken) genutzt werden könne. Da der Mieter hier persönliche Gegenstände in Bereichen seiner Wohnung zurückgelassen hatte, welche der alleinigen Nutzung durch ihn vorbehalten blieben, und er sich zudem den Zugang zu diesen Gegenständen durch einen eigenen Wohnungsschlüssel gesichert hatte, habe er den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben. Hinzu trete zugunsten des Mieters, dass er die Wohnung nur für die Zeit seines Auslandsaufenthalts untervermieten wollte. Da dem Mieter hier also ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zustand, war nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die von der Vermieterin in der Berufungsinstanz erklärte fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung rechtsmissbräuchlich und hatte das Mietverhältnis nicht beendet.

Anmerkung: Zwar stellt die Untervermietung trotz Ablehnung der Erlaubnis durch den Vermieter einen Vertragsverstoß dar. Der Vermieter kann jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mit diesem Verstoß keine Kündigung begründen, wenn er sich selbst nicht rechtstreu verhalten hat, also in allen Fällen, in denen er zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war. Gleichwohl raten wir dringend dazu, erst nach Vorliegen der Erlaubnis unterzuvermieten. Lassen Sie sich vorher auf jeden Fall beraten.

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