Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Zahlung der Barkaution auf insolvenzfestes Konto

Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.

BGH Urteil vom 13.10.2010 – AZ VIII ZR 98/10 –

 
Die Mieter hatten seit März 2007 auf einem Gutshof eine Wohnung sowie Stallungen mit angrenzendem Weideland durch zwei gesonderte Mietverträge gemietet. Der Mietvertrag über die Stallungen enthält keine Vereinbarung zur Zahlung einer Mietsicherheit, der Mietvertrag über Wohnraum enthält folgende Regelung: „Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000 Euro auf ein Mietkautionskonto – Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete.“

Die Mieter zahlten die vereinbarte Kaution nicht. Im April 2008 forderten die Vermieter die Mieter zur Zahlung der Kaution auf. Die Mieter zahlten nicht und baten die Vermieter, ihnen ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto zu benennen. Sie kündigten an, die Kaution unverzüglich auf dieses Konto zu überweisen. Die Vermieter hingegen waren der Auffassung, die Kaution sei ihnen bar zu überlassen und deshalb müssten sie den Mietern nicht bereits vorab ein Mietkautionskonto mitteilen.

Da die Mieter die Kaution nicht zahlten, kündigten die Vermieter im Juni 2008 das gesamte Mietverhältnis wegen der nicht geleisteten Mietkaution. Mit der Klage verlangten sie die Räumung des Gutshofs und der Stallungen sowie die Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieter abgewiesen. Mit ihrer Berufung waren die Vermieter erfolgreich. Das Berufungsgericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Mieter nach der mietvertraglichen Vereinbarung „Übergabe bei Einzug“ dazu verpflichtet gewesen seien, die Kaution entweder in bar zu entrichten oder ein von ihnen selbst eingerichtetes Mietkautionskonto, z. B. ein Kautionssparbuch, zu übergeben. Zur vorherigen Benennung eines insolvenzfesten Mietkautionskontos seien die Vermieter nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet gewesen, vielmehr könnten die Mieter nach Kautionsleistung den Nachweis über deren insolvenzfeste Anlage verlangen. Das Berufungsgericht hatte die Revision gegen das Urteil zugelassen. Die Revision der Mieter führte zur Aufhebung des Urteils des Landgerichts und zur Abweisung der Klage der Vermieter durch den BGH.

Der BGH vertrat die Ansicht, ein Mieter dürfe die Zahlung der Mietkaution davon abhängig machen, dass ihm der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benenne. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB müsse ein Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit – unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform - getrennt von seinem Vermögen anlegen. Sinn und Zweck der Regelung sei es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und sie vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Nach Ansicht des BGH besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht bereits von vornherein zu gewähren. Es entstünde eine Lücke, wenn der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen müsse. Der Mieter müsste dann im Interesse seiner eigenen Absicherung nachträglich einen Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Kaution verlangen und diesen Anspruch gegebenenfalls durch Ausübung des Zurückbehaltungsrechts an der laufenden Miete oder durch eine Klage durchsetzen. Für einen solchen „Umweg“ gibt es nach Auffassung des BGH keinen sachlichen Grund. Aus den genannten Gründen waren die Mieter bis zur Benennung eines insolvenzfesten Kontos nicht zur Zahlung der Kaution verpflichtet und haben ihre Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt. Die Kündigung des Mietverhältnisses war daher unwirksam.
 

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 344


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