Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Wirtschaftlichkeit der Nebenkosten

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit und Angemessenheit der jeweiligen Maßnahmen, die Nebenkosten verursachen. Er hat den Mieter von denjenigen Mehrkosten freizuhalten, die auf der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes beruhen.

AG Berlin Neukölln, Urteil vom 25.02.2003 – AZ 11 C 447/02 0 –

Der Mieter und die Vermieterin stritten um das Abrechnungsergebnis einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung über mehrere Abrechnungszeiträume. Die Abrechnungen endeten mit einem erheblichen Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters. Der Mieter warf der Vermieterin vor, dass die Abrechnungsergebnisse zu hoch sein und die Kosten sich (zumindest teilweise) gegenüber dem Abrechnungen aus dem Vorjahreszeitraum erheblich erhöht hätten.

Das Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Vermieterin hatte nach Ansicht des Amtsgerichts einen Teilanspruch auf Zahlung von Nebenkosten in Höhe von 259,57 Euro. Wegen des weitergehenden Abrechnungsbetrags ging das Amtsgericht davon aus, dass dem Mieter ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung gegen die Vermieterin zustehe. Dieser Anspruch folge aus der Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit, das auch für den frei finanzierten Wohnraum gelte. In diesem Zusammenhang wies das Amtsgericht darauf hin, dass grundsätzlich der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit der jeweiligen Maßnahme, welche die Nebenkosten auslöse, sowie deren Angemessenheit zu tragen habe. Dieser Darlegungs- und Beweislast war die Vermieterin nicht vollständig nachgekommen.

Im Einzelnen setzte sich das Amtsgericht mit den Kostenanteilen der jeweiligen Abrechnungen auseinander. Es gelangte zunächst zu dem Ergebnis, dass sich aus dem vom Mieter vorgetragenen Vergleich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für die Zeiträume 2000 und 2001 kein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit entnehmen ließe. Die Steigerung des Gasverbrauchs im Kalenderjahr 2001 gegenüber dem Kalenderjahr 2000 im Umfang von 11,4% lasse keine Rückschlüsse auf ein unwirtschaftliches Verhalten der Vermieterin zu. Insoweit gelangte das Amtsgericht zu der Feststellung, dass es immer zu gewissen Schwankungen der in den jeweiligen Jahren verbrauchten Gasmenge kommen könne. Auch der Umstand, dass sich die Lieferpreise für den Kubikmeter Gas im Abrechnungszeitraum 2001 um 2% gegenüber dem Abrechnungszeitraum 2000 erhöht habe, könne der Vermieterin nicht als unwirtschaftliches Verhalten angelastet werden. Der ebenfalls vom Mieter (durch sein Heizverhalten) verursachte erhöhte individuelle Heizkostenverbrauch von 16% (bei einem gleichzeitigen Minderverbrauch von Warmwasser um 15%) wurde vom Amtsgericht entsprechend berücksichtigt und ebenfalls nicht der Vermieterin zugerechnet.

Das Amtsgericht wies jedoch darauf hin, dass sich die Steigerung der Gesamtkosten für den Mieter um 67% gegenüber dem Vorjahr nicht alleine durch die oben genannten Faktoren erklären lasse. Insbesondere habe der Mieter zutreffend darauf hingewiesen, dass im Jahr 2000 mit 33.767 cbm Gas Heizenergie im Umfang von 747,02 Heizkostenverteilereinheiten erzeugt worden sei, während im Abrechnungszeitraum 2001 mit 37.619 cbm Gas Heizenergie im Umfang von 596,35 Heizkostenverteilereinheiten erzeugt wurde. Auch die Menge des erzeugten Warmwassers hatte sich im Abrechnungszeitraum 2001 gegenüber dem Abrechnungszeitraum 2000 verringert. Die Vermieterin konnte nach Ansicht des Amtsgerichts nicht plausibel machen, warum mit einem erhöhten Verbrauch an Brennstoff weniger Wärme und weniger Warmwasser produziert wurde. Aus diesem Grund schätzte das Amtsgericht gemäß § 287 Absatz 2 ZPO den sich für den Mieter ergebenden Freistellungsanspruch in Höhe eines Fünftels der Gesamtkosten für den Abrechnungszeitraum 2001. Diese Schätzung beruhte auf der Überlegung, dass bei wirtschaftlicher Verwertung des verbrauchten Brennstoffs (Gas) ebenso viele Heizkostenverteilereinheiten hätten erzeugt werden können, wie im Abrechnungszeitraum 2000. Unter Berücksichtigung der bereits vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Heizkosten ergab sich der oben genannte Betrag von 259,57 Euro, der noch vom Mieter zu zahlen war. Im Übrigen stand dem Mieter nach der Überzeugung des Gerichts ein Freistellungsanspruch wegen der - vom Vermieter nicht widerlegten - Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit zu.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Berndt Hintzelmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 298


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