Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Wirksamkeit eines vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses

1. Die Formulierung „Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig“ ist nicht mehrdeutig und folglich auch nicht unwirksam.
 
2. Ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss bis zu vier Jahren kann auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden. (Leitsätze der MieterEcho-Redaktion)

BGH Urteil vom 23.11.2011 – AZ VIII ZR 120/11 –

In einem Formular-Mietvertrag aus dem Jahr 2007 hieß es: „Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf Ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig.“             

Die Mieterin kündigte zum 31. Dezember 2008. Sie war der Auffassung, die Klausel zum zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss sei unwirksam, da sie auch die außerordentliche Kündigung ausschließe. Die Vermieterin widersprach der Kündigung und verklagte die Mieterin unter anderem auf die Zahlung der Miete für den entsprechenden Zeitraum nach Rückgabe der Wohnung, da die Kündigung der Mieterin vor Ablauf der dreijährigen Frist unzulässig gewesen sei. Das Amtsgericht und das Landgericht folgten der Auffassung der Mieterin: Die Klausel lasse auch die Deutung zu, dass für drei Jahre jegliche Kündigung, also auch eine außerordentliche Kündigung, ausgeschlossen sei. Da ein solcher Ausschluss jeglicher Kündigung nicht möglich ist, sei die Klausel wegen Mehrdeutigkeit unwirksam. Der Bundesgerichtshof folgte dieser Auffassung nicht, sondern gab der Vermieterin Recht: Die Klausel sie nicht misszuverstehen. Dies ergebe sich bereits daraus, dass im zweiten Satz von einer Kündigung „mit der gesetzlichen Frist“ die Rede sei. Gleichzeitig stellte der Bundesgerichtshof nochmals klar, dass grundsätzlich ein wechselseitiger Kündigungsausschluss bis zu vier Jahren auch in Formular-Mietverträgen möglich ist.


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