Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Wirksamkeit einer Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 ist damit die Umlage der in
§ 556 Absatz 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

BGH Urteil vom 10.02.2016 – AZ VIII ZR 137/15 –

Ein Formularmietvertrag vom 27. April 2007 enthielt in § 4 („Miete“) folgende Regelung: „Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Absatz 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 Euro. (…) Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend. “ Die Mieter hielten diese Vereinbarung für unwirksam und erklärten wegen in der Vergangenheit gezahlter Betriebskostenanteile die Aufrechnung mit Mietforderungen des Vermieters. Das Landgericht Kleve hielt die Vereinbarung ebenfalls für unwirksam. Zwar könnten auch in einem Formularmietvertrag die Betriebskosten dadurch auf den Mieter umgelegt werden, dass auf eine geltende Rechtsverordnung Bezug genommen werde. Die Vereinbarung sei jedoch zu einem Zeitpunkt abgeschlossen worden, zu dem die im Metvertrag genannte Anlage zur Zweiten Berechnungsverordnung gar nicht mehr in Kraft gewesen sei. Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof nicht. Es sei ohne Bedeutung, dass bei Abschluss des Mietvertrags die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bereits durch die weitgehend inhaltsgleiche Betriebskostenverordnung ersetzt worden war. Allgemeine Geschäftsbedingungen seien nämlich „nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden“ . Der Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete sei seit Langem festgelegt (aktuell in § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB und der Betriebskostenverordnung). „Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien von einem anderen Begriff der Betriebskosten ausgegangen sind“ , seien nicht ersichtlich. Außerdem verweise die vertragliche Regelung auf die jeweils geltende Fassung der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung. Damit sei „unmissverständlich klargestellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint ist, so wie er sich aus der gültigen Verordnung zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betriebskosten ergibt“ . Es handele sich insoweit lediglich um eine „unschädliche Falschbezeichnung“ .


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