Mietrecht
Urteile
Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung
Die Ankündigung muss zudem Angaben zum voraussichtlichen Beginn, der voraussichtlichen Dauer, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und der auf die konkrete Wohnung künftig voraussichtlich entfallenden Heizkosten enthalten.
LG Berlin II, Urteil vom 06.05.2025 – AZ 65 S 252/24 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang
Der Vermieter einer Wohnung in Neukölln verlangte von seinem Mieter mit einem Schreiben vom 14. Dezember 2023 die Dul-dung von Modernisierungsmaßnahmen. Die bisher über eine Gasetagenheizung mit Heizwärme und Warmwasser versorgte Wohnung sollte an die Fernwärme angeschlossen werden, die Warmwasserversorgung sollte künftig elektrisch über Durchlauferhitzer oder Elektroboiler erfolgen. Zur Begründung berief der Vermieter sich lediglich darauf, dass er „die Wärmeversorgung des Hauses in einen modernen und umweltfreundlichen Stand (…) versetzen und den neuen Anforderungen (…) des GEG entsprechen“ wolle. Das Amtsgericht Neukölln verurteilte den Mieter weitgehend zur Duldung der dafür geplanten Baumaßnahmen. Die Berufung des Mieters hatte Erfolg, das Landgericht Berlin hob die Entscheidung auf und wies die Klage des Vermieters ab. Das Landgericht stellte klar, dass die Modernisierungsankündigung keine ausreichenden Angaben enthielt und somit keine Duldungspflicht des Mieters auslöste. Es verstehe sich nämlich entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung keineswegs von selbst, dass der Anschluss einer Wohnung an die Fernwärme zu einer Einsparung von Endenergie im Vergleich zur bisherigen Beheizung mit einer Gasetagenheizung führe. Die Ankündigung einer solchen energetischen Modernisierung müsse zwar keine Wärmebedarfsberechnung enthalten, vielmehr könne der Vermieter auch auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die Einsparung von Energie darzulegen (§ 555c Abs. 3 BGB). Die Ankündigung des Vermieters genüge hier aber nicht einmal diesen herabgesetzten Anforderungen. Auch das Erfordernis der Angabe der für den Mieter künftig zu erwartenden Nebenkosten für die Beheizung der Wohnung habe der Vermieter nicht erfüllt. Er hatte nämlich insoweit der Ankündigung lediglich eine Kostenübersicht des Fernheizwerks Neukölln beigefügt, welches Jahresbetriebskosten von 12.636 Euro angibt, bezogen wohl auf das gesamte Haus.
