Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung und Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung ist nur wirksam, wenn sie eine korrekte und nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags enthält. Sie kann nicht durch spätere Korrekturen oder Erläuterungen nachgebessert werden.Eine einmalige verspätete Mietzahlung berechtigt den Vermieter zumindest dann nicht zu einer ordentlichen Kündigung, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und der Zahlungsverzug des Mieters nicht länger als einen Monat dauert.

AG Mitte, Urteil vom 12.09.2011 – AZ AZ: 12 C 99/10 –

 

Die Vermieterin kündigte dem Mieter 2007 Modernisierungsmaßnahmen an, mit welchen sich der Mieter einverstanden erklärte. Nach Abschluss der Arbeiten forderte die Vermieterin mit Schreiben vom 15. April 2009 eine Mieterhöhung um 83,02 Euro ab dem 1. Juli 2009. Dem Schreiben waren Rechnungen von beteiligten Baufirmen beigefügt. Der Mieter widersprach der Mieterhöhung, da die Berechnung des Erhöhungsbetrags für ihn anhand der Angaben der Vermieterin und der beigefügten Rechnungen nicht nachvollziehbar war. Unter anderem wurden Kalt- und Warmwasserzähler berechnet, obwohl in seiner Wohnung nur ein Kaltwasserzähler eingebaut wurde, und bei der Berechnung der Gegensprechanlage wurden nur 23 statt 25 Wohneinheiten berücksichtigt. Mit einem Schreiben vom 25. Juni 2009, welches mit „Korrektur-Mieterhöhung zum 01.07.2009“ überschrieben war, räumte die Vermieterin die Unklarheiten nur teilweise aus. Der Mieter zahlte daher weiter die ursprüngliche Miete.     Ein Betriebskostenguthaben aus einer Abrechnung vom 14. Dezember 2009 verrechnete der Mieter mit den Mieten für Februar und März 2010 und überwies für diese beiden Monate lediglich einen verbleibenden Rest-betrag von 25 Euro am 15. März 2010. Mit Schreiben vom 17. Februar 2010 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und gleichzeitig fristgemäß wegen angeblicher Zahlungsrückstände. Sie meinte, dass sich der Mieter mit dem Mieterhöhungsbetrag für Juli 2009 bis Januar 2010 sowie der (erhöhten) Miete für Februar 2010 in Rückstand befinde. Sie erhob Klage vor dem Amtsgericht auf Zahlung der Mietrückstände sowie Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Es teilte die Auffassung des Mieters, dass die Mieterhöhungserklärung vom 15. April 2009 unwirksam war, da sie keine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags enthielt. Der Mieter konnte auch nicht anhand der enthaltenen Angaben den korrekten Erhöhungsbetrag ermitteln. Ob das „Korrektur-Schreiben“ der Vermieterin vom 2. Juli 2009 diese Mängel behoben habe, sei unerheblich, da eine nachträgliche Berichtigung eines Mieterhöhungsschreibens nach Modernisierung nicht möglich ist. Die Vermieterin hätte eine neue Mieterhöhungserklärung (für die Zukunft) abgeben müssen, um eine Änderung der Miete herbeizuführen. Dass der Mieter die Miete  für Februar 2010 erst durch Verrechnung mit seinem Betriebskostenguthaben am 15. März 2010 bezahlte, berechtigte die Vermieterin nach Auffassung des Amtsgerichts nicht zu ihrer Kündigung vom 17. Februar 2010. Zu diesem Zeitpunkt befand sich der Mieter allenfalls mit der Zahlung der Miete für Februar 2010 im Verzug und der Verzug dauerte zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht einmal einen Monat an. Das Amtsgericht stellte klar, dass insofern allenfalls ein geringfügiger Vertragsverstoß vorliegen könne, der weder zu einer fristlosen noch zu einer ordentlichen Kündigung berechtige.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer

Anmerkung: Die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts zur Wirksamkeit einer Miet-erhöhungserklärung nach Modernisierung lassen sich nicht auf die (viel häufigeren) Mieterhöhungsverlangen nach dem Berliner Mietspiegel übertragen. Während eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) die Zustimmung des Mieters voraussetzt (welche im Fall der Weigerung des Mieters vom Vermieter eingeklagt werden kann), führt die einseitige Mieterhöhungserklärung des Vermieters nach Modernisierung – sofern sie wirksam und inhaltlich richtig ist – auch ohne Zustimmung des Mieters zur Änderung der Miete. Dementsprechend sind die Anforderungen an die Wirksamkeit bei einer solchen Mieterhöhungserklärung wesentlich höher. In jedem Fall wird dringend empfohlen, mit jeder Mieterhöhungserklärung und jedem Mieterhöhungsverlangen eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen.


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