Mietrecht
Urteile
Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatzansprüche des Mieters
b) Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-) Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (…).
c) An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (…).
d) Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (…). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet.
(Leitsätze von der Redaktion MieterEcho gekürzt.)
BGH Urteil vom 10.06.2015 – AZ VIII ZR 99/14 –
Der Vermieter einer Vier-Zimmer-Wohnung kündigte dem Mieter mit der Begründung, die Wohnung werde für den neuen Hausmeister benötigt. Der Mieter bestritt diesen angeblichen Bedarf. Tatsächlich zog nach seinem Auszug nicht der Hausmeister des Vermieters, sondern eine Familie in seine ehemalige Wohnung ein. Er machte daraufhin Schadensersatz für Umzugskosten, die höhere Miete für die neue Wohnung und weitere Kosten geltend. Seine Klage hatte vor dem Amtsgericht zunächst keinen Erfolg. Das Landgericht (welches ihn im Berufungsverfahren darauf hinwies, dass es die Berufung für aussichtslos halten würde, und ihn damit förmlich zum Räumungsvergleich gedrängt hatte) vertrat die Auffassung, mit dem Räumungsvergleich hätten die ehemaligen Mietvertragsparteien alle möglichen wechselseitigen Ansprüche – also auch eventuelle Schadensersatzansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Betriebsbedarfs – erledigen wollen.
Dieser Auffassung trat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil deutlich entgegen und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts. In der Begründung führte der BGH aus: Zwar sei es möglich, dass die Auslegung eines Räumungsvergleichs ergebe, dass die Parteien auch den Streit darüber beilegen wollten, ob der Eigenbedarf des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. In dem hier geschlossenen Vergleich fand sich aber weder eine ausdrückliche Bezugnahme auf mögliche Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Bedarfs, noch eine Klausel, nach der alle eventuellen Ansprüche der Mietparteien mit dem Vergleich abgegolten sein sollten. Auch von einem stillschweigenden Verzicht des Mieters auf solche Schadensersatzansprüche konnte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht ausgegangen werden. Dies komme allenfalls infrage, wenn sich der Vermieter zu einer „substanziellen Gegenleistung“ verpflichtet habe, zum Beispiel einer „namhaften“ Abstandszahlung. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter im Vergleich lediglich eine Räumungsfrist eingeräumt. Die Zubilligung einer rund sechsmonatigen Räumungsfrist stelle jedoch kein ins Gewicht fallendes Entgegenkommen des Vermieters dar, weil dem Mieter auch im Falle eines Urteils eine angemessene Räumungsfrist hätte gewährt werden müssen. Alle übrigen Bestimmungen des Räumungsvergleichs seien nur für den Mieter nachteilig gewesen.
