Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Verwirkung von Staffelmieten

Zahlt der Mieter über einen längeren Zeitraum die in einem Mietvertrag (wirksamen) Staffelerhöhungen nicht, so kann er sich innerhalb der Verjährungsfrist ohne besondere Umstände nicht darauf berufen, der Vermieter habe die Aussetzung der Mietstaffel akzeptiert und seine Mietzinsansprüche verwirkt.
Dies gilt auch dann, wenn er der Vermieterin eine Einzugsermächtigung erteilt hat und diese den Einzug der erhöhten Staffel (zunächst) unterlassen hat.

AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 04.12.2003 – AZ 2 C 453/03 –

Die Mieterin mietete Anfang 1999 vom Studentenwerk Berlin eine Wohnung. Das Eigentum an der Wohnung wurde verkauft und der Mietvertrag mit der jetzigen Vermieterin seit Oktober 1999 fortgesetzt. Im Mietvertrag war eine Staffel vereinbart, wonach sich die Miete am 01.03.2000 auf 950 DM, am 01.03.2001 auf 997,50 DM, am 01.03.2002 auf 1047,38 DM und am 01.03.2003 auf 1152,12 DM erhöhen sollte.

Die Miete wurde von der Vermieterin monatlich eingezogen, wobei diese ab dem 01.03.2001 bis einschließlich Juni 2003 die Staffelmieterhöhungen nicht berücksichtigte. Mit Schreiben vom 14.05.2003 machte die Vermieterin auf die fehlenden Erhöhungsbeträge aufmerksam und verlangte die entsprechende Nachzahlung. Anschließend zog sie diesen Betrag von dem Konto der Mieterin ein.

Die Mieterin verlangt die Rückzahlung des nach ihrer Ansicht zu Unrecht abgebuchten Betrags. Sie ist der Ansicht, dass die Vermieterin durch die jahrelang unterbliebene Abbuchung auf die entsprechenden Staffelmieterhöhungen verzichtet habe und diese daher nicht mehr nach verlangen dürfe.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat festgestellt, dass (bezogen auf die zunächst nicht eingezogenen Mietstaffeln) weder ein Verzicht der Vermieterin vorgelegen habe, noch dieser Anspruch verwirkt sei. Der Abschluss eines sog. Verzichtsvertrags konnte nach Ansicht des Amtsgerichts nicht belegt werden. Zwar könne ein solcher Vertrag formfrei (und damit auch konkludent) geschlossen werden, an die Feststellung eines solchen Verzichtswillens seien jedoch strenge Anforderungen zu stellen. Im vorliegenden Fall hatte die Beklagte mitgeteilt, die Abbuchung sei auf Grund eines Versehens unterblieben.

Auch der Tatbestand der Verwirkung war nach Ansicht des Amtsgerichts nicht gegeben. Eine Verwirkung könne vorliegen, wenn der Anspruch über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht worden sei (Zeitmoment) und der Verpflichtete (gemeint ist die Mieterin) sich nach dem Verhalten des Berechtigten (gemeint ist die Vermieterin) darauf habe einrichten dürfen, er werde diesen Anspruch in Zukunft nicht mehr zahlen müssen (Umstandsmoment).

Bei der Überprüfung des Zeitmoments gelangte das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass dieses nach Ablauf von zwei Jahren erfüllt sein könnte. Für das Vorliegen des Umstandsmoment fehlte es nach Ansicht des Amtsgerichts jedoch an jedem Anhaltspunkt. Die Mieterin habe keinerlei Veranlassung gehabt, anzunehmen die Vermieterin würde die Mieterhöhungen nicht mehr geltend machen. Das Unterlassen der Einziehung der Erhöhungsbeträge stelle lediglich einen Fall der Untätigkeit dar und besitze für sich genommen keinen Erklärungswert. Weitere Umstände, aus denen die Mieterin auf einen möglichen Verzicht der Beklagten hätte schließen können, waren nicht dargelegt. Der bloße Umstand, dass die Mieterin keine Rücklagen gebildet habe, genüge hierfür nicht.

Im Übrigen gelangte das Amtsgericht zu der Ansicht, dass die Mieterin die Forderung der Vermieterin beglichen habe und aus diesem Grund eine Rückforderung an der Vorschrift des § 814 BGB (Leistung in Kenntnis der Nichtschuld) scheitern müsse. Von einer solchen Leistung sei auch dann auszugehen, wenn die Vermieterin die Beträge selbst abgebucht und die Mieterin dieser Abbuchung nicht widersprochen habe.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Kerstin Gebhardt

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 307


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