Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietkaution nach einem Verkauf des Mietobjekts

Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendung des § 572 BGB a. F..

BGH Urteil vom 24.06.2009 – AZ XII ZR 145/07 –

Die Mieterin schloss im Jahr 1996 einen Mietvertrag über eine Lagerfläche und zahlte die vereinbarte Mietsicherheit an die damalige Vermieterin. Über das Vermögen der Vermieterin wurde am 9. November 1996 das Ge- samtvollstreckungsverfahren eröffnet. Am 16. Mai 2001 verkaufte der Gesamtvoll- streckungsverwalter das Grundstück. Der neue Vermieter wurde am 14. März 2002 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2004 verlangte die Miete unter Berufung auf die neue Vorschrift des § 566 a BGB von dem neuen Vermieter die Herausgabe der Mietsicherheit und Schadensersatz für die nicht erfolgte Verzinsung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, da dem Vermieter die Kaution weder ausgehändigt wurde noch er sich zur Rückzahlung verpflichtet habe. Die Mieterin legte gegen die Entscheidung erfolgreich Berufung beim Kammergericht ein.
Der Vermieter legte Revision beim BGH ein, der die Entscheidung des Kammergerichts aufhob.
Maßgeblich für die Entscheidung des BGH war die Frage, ob die mit dem Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 eingefügte Vorschrift des § 566 a BGB im vorliegenden Fall Anwendung fand. Nach der bis zum Mietrechtsreformgesetz geltenden Bestimmung (§ 572 Satz 2 BGB a. F.) konnte der Mieter die Mietsicherheit nur dann vom neuen Eigentümer verlangen, wenn dieser sie vom alten Eigentümer tatsächlich erhalten oder sich beim Kauf gegenüber dem alten Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet hatte.
Der BGH gelangte in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass die Mieterin keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit gem. § 566 a BGB gegen den neuen Eigentümer geltend machen kann. Diese Vorschrift finde keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb (der Eigentumsübergang durch Eintragung in das Grundbuch) nach dem 1. September 2001 erfolgt sei, das zugrunde liegende Rechtsgeschäft (der Kaufvertrag) jedoch schon vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurde.
Eine Übergangsregelung hat der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 566 a BGB nicht vorgesehen. Dann entspreche es dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrauen (des Käufers) auf die alte Rechtslage zu schützen.
Bei den bislang entschiedenen Fällen waren sowohl das Rechtsgeschäft (Kaufvertrag) als auch die Eigentumsübertragung (Grundbucheintragung) vor dem Stichtag 1. September 2001 abgeschlossen.
Die damit verbundenen Überlegungen überträgt der BGH auch auf den vorliegenden Fall: Bei einem Kaufvertrag vor dem 1. September 2001 hätten der Käufer und der Verkäufer die Rechte und Pflichten entsprechend der bis dahin geltenden Rechtslage gestaltet. In vielen Fällen werde der Erwerber die Belastung durch eine Rückzahlung der Kaution bei den Verhandlungen über die Höhe des Kaufpreises nicht berücksichtigt haben, weil hierzu nach der alten Rechtslage keine Veranlassung bestand, da der Erwerber für die Rückzahlung der Kaution nur dann gehaftet hat, wenn ihm diese ausgehändigt worden war oder er sich zur Rückzahlung verpflichtet hatte.


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