Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Vermutung einer gezielten Irreführung bei unzureichenden Vorschüssen auf die Nebenkosten

Ein Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die in einem Mietvertrag vereinbarten Vorschüsse auf die Nebenkosten so anzusetzen, dass sämtliche zu erwartenden Nebenkosten abgedeckt werden. Eine gezielte Irreführung bei Angabe der Vorschüsse auf die Nebenkosten berechtigt den Mieter jedoch zur Anfechtung des Mietvertrags. Bei einer unverhältnismäßig hohen Diskrepanz zwischen den Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten muss der Vermieter die Vermutung einer gezielten Irreführung entkräften und angeben, wie er die Höhe der Vorauszahlungen ermittelt hat, wenn ihm die tatsächlichen Kosten bei Vertragsschluss bereits bekannt waren.

LG Berlin, Urteil vom 28.02.2007 – AZ 34 O 155/05 –

Die Mieterin, eine Arztpraxis, mietete im Jahre 1997 Gewerberäume in einem neu errichteten Gewerbezentrum. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte die Vermieterin bereits einen sogenannten Generalservicevertrag mit einer zu ihrer Firmengruppe gehörenden Gesellschaft geschlossen. Aus diesem Generalservicevertrag waren die maßgeblichen Nebenkosten für die Innen- und Außenreinigung, die Glas- und Fassadenreinigung, die Grünflächenpflege, die technischen Dienste, den Hausmeisterservice und so weiter ersichtlich.

In dem Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten in Höhe von 4,50 DM/qm. Diese Vorauszahlung entsprach unstreitig den damaligen durchschnittlichen Nebenkosten für Gewerberäume. Die tatsächlichen Kosten betrugen nach Maßgabe des zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegenden Generalservicevertrags mehr als das Doppelte der vereinbarten Vorauszahlung. Im Jahre 2004 rechnete die Vermieterin rückwirkend über die Vorauszahlungen ab und forderte von der Mieterin eine Nachzahlung (über den gesamten abgerechneten Zeitraum) in Höhe von mehr als 23.000 Euro.

Die Mieterin vertrat die Ansicht, die der Höhe nach nicht bestrittenen Kosten seien unverhältnismäßig hoch und verstießen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Dieser Verstoß habe offensichtlich seine Ursache darin, dass der Gewinn aus dem Generalservicevertrag aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Konstruktion an die Vermieterin zurückfließe. Bei den Vertragsverhandlungen sei sie davon ausgegangen, dass die tatsächlichen Nebenkosten im Wesentlichen über die vereinbarten Vorauszahlungen tatsächlich abgedeckt würden. In Kenntnis der tatsächlichen Nebenkosten hätte sie den Vertrag nicht geschlossen.

Das Landgericht Berlin hat der Klage in Höhe von 5204,40 Euro stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen.

Der Mieterin sei es nicht gelungen, nachzuweisen, dass die Vermieterin das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt habe. Die bloße Gegenüberstellung der anteiligen Nebenkosten pro Quadratmeter mit denen anderer Gewerbeimmobilien reiche insoweit nicht aus.

In seiner Entscheidung stellte das Landgericht Berlin jedoch fest, dass der Mieterin wegen Verschuldens bei Vertragsschluss ein Schadensersatzanspruch gegen die Vermieterin zustehe, den sie dem Anspruch auf Nachzahlung der Nebenkosten entgegenhalten könne.

Ein Mieter kann nach Ansicht des Landgerichts Berlin Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags schuldhaft fehlerhafte Angaben zum Mietgegenstand gemacht hat und diese Punkte erkennbar für den Mieter von Bedeutung waren. Eine schuldhafte fehlerhafte Angabe bei Vertragsschluss könne auch in der unrichtigen Angabe zur Höhe der zu erwartenden Nebenkosten liegen, wenn der Vermieter diese Vorauszahlung bewusst zu niedrig angesetzt habe, um den Mieter über die tatsächliche Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.

Das Landgericht Berlin setzte sich anschließend mit der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs auseinander, der in einem ähnlich gelagerten Fall geurteilt hatte, dass eine krasse Differenz zwischen der vereinbarten Vorauszahlung und den Gesamtkosten für sich genommen noch nicht ausreiche, um eine bewusste Irreführung anzunehmen. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs habe ihre Ursache darin, dass der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet sei, kostendeckende Vorschüsse anzusetzen. Insbesondere könne er von der Erhebung von Vorschüssen gänzlich absehen und die Nebenkosten ausschließlich durch eine Nachzahlung verlangen.

Die dortigen Ausführungen waren jedoch nach Ansicht des Landgerichts Berlin auf den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragbar. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass ein Mieter regelmäßig keine Möglichkeit habe, eine gezielte Irreführung durch den Vermieter nachzuweisen. Insoweit komme den Indizien und insbesondere der eklatanten Abweichung zwischen den angesetzten und den tatsächlichen Kosten eine erhebliche Bedeutung zu. Zudem gehe der durchschnittliche Mieter davon aus, dass die vereinbarten Vorauszahlungen in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten stünden. Im vorliegenden Fall war ferner zu berücksichtigen, dass es der Mieterin im Verlauf der Vertragsverhandlungen erheblich auf die Miethöhe angekommen war und sie wegen der ursprünglichen Nettokaltmiete von 27 DM/qm zwischenzeitlich vom Vertragsschluss Abstand genommen hatte.

Nach den Feststellungen des Landgerichts hatte die Vermieterin - um Mieter zu gewinnen - bewusst deutlich unterhalb der tatsächlichen Kosten liegende Vorauszahlungen angesetzt. Diese Kosten entsprachen den durchschnittlichen Nebenkosten aus der Mitte der 90er Jahre, sodass sie Mietern plausibel erscheinen mussten und eine etwaige Diskrepanz nicht auffallen konnte. Da der Vermieterin wegen des bereits geschlossenen Generalservicevertrags die tatsächliche Höhe der Kosten bekannt gewesen war und die Generalunternehmerin darüber hinaus auch noch zur Firmengruppe der Vermieterin gehört, hätte auch der Vermieterin die erhebliche Diskrepanz zwischen den Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten bekannt sein müssen. Gegen eine bloße Unachtsamkeit der Vermieterin spreche darüber hinaus, dass das Gewerbezentrum im Jahr 1996/97 neu errichtet wurde und es wegen eines Umschwungs auf dem Gewerbemietmarkt schwieriger geworden war, geeignete Mieter zu finden.

Der Vermieterin war es im Verfahren nicht gelungen, zu erläutern, weshalb sie gerade einen Betrag von 4,50 DM/qm gewählt hatte. Ihre pauschale Behauptung, sie habe im Oktober 1996 die Höhe der Kosten noch nicht gekannt, genügte angesichts der obigen Feststellungen zum Generalmietvertrag nicht.

Nach den Feststellungen des Landgerichts kam es der Mieterin erheblich auf die Gesamtkostenbelastung an. Insbesondere hatte sie zunächst wegen der ursprünglichen Nettokaltmiete von dem Vertragsangebot Abstand genommen. Es sei daher davon auszugehen, dass die Mieterin bei Kenntnis der wahren Verhältnisse den Mietvertrag nicht unterzeichnet hätte und sie nur durch das pflichtwidrige Verhalten der Vermieterin zum Abschluss des Mietvertrags veranlasst wurde.

Bei der Berechnung des Schadens, welcher der Mieterin durch das pflichtwidrige Verhalten der Vermieterin entstanden ist, gelangte das Landgericht Berlin zu dem Schluss, die Mieterin müsse so gestellt werden, als träfen die bei Vertragsabschluss vorgetäuschten Angaben in tatsächlicher Hinsicht zu. Allerdings müsse berücksichtigt werden, dass auch bei fehlerfreier Angabe der Vorauszahlungen jeder Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses davon ausgehen müsse, dass die Nebenkosten schließlich doch höher ausfallen könnten, als zuvor veranschlagt. Darüber hinaus müsse auch mit der künftigen Preisentwicklung bei den Nebenkosten gerechnet werden. Den insoweit zulasten der Mieterin zu berücksichtigenden Aufschlag hat das Landgericht Berlin mit 20% angesetzt.

Unter Berücksichtigung dieses Aufschlags und der geleisteten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten ergab sich eine Zahlungsverpflichtung der Mieterin in Höhe von 5204,04 Euro.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 324


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