Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Vermieterstellung nach Eigentumswechsel durch Gesetz

Der neue Eigentümer von vermietetem Wohnraum tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bereits bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum am Grundstück nicht durch ein Veräußerungsgeschäft sondern kraft Gesetzes erwirbt.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 09.07.2008 – AZ VIII ZR 280/07 –

Der Mieter mietete seine Wohnung von der Bundesrepublik Deutschland, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses Eigentümerin des Grundstücks war. Durch das Gesetz zur Gründung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ging das Eigentum an dem Grundstück im Jahr 2005 auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über. Diese verlangte im Mai 2006 von dem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Mieter stimmte nicht zu. Er war der Meinung, die Bundesanstalt sei zwar neue Eigentümerin des Grundstücks, nicht aber Vermieterin geworden, da die Bestimmungen des § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“ nur für Veräußerungen gelten. Da eine Veräußerung nicht erfolgt sei, sei die Bundesanstalt auch nicht in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten und könne somit keine Mieterhöhung geltend machen.

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben die Klage der Bundesanstalt abgewiesen. Das Landgericht führte zur Begründung aus, dass zwischen den Klageparteien (das heißt der Bundesanstalt und dem Mieter) kein Mietverhältnis begründet wurde. Die für den Eigentumswechsel durch Veräußerung vorgesehene Vorschrift des § 566 BGB könne auf den hier vorliegenden Fall, den Übergang des Eigentums durch Gesetz, keine Anwendung finden.

Auch der Schutz des Mieters vor Vertreibung erfordere die Ausweitung durch analoge Anwendung nicht, da der Mieter auch unabhängig von der Vermieterstellung der Bundesanstalt seine Besitzrechte an der Wohnung dieser gegenüber entsprechend § 986 Abs. 2 BGB nach §§ 404 ff. BGB vor einem Herausgabeverlangen geschützt sei.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und zur erneuten Verhandlung (über die inhaltliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens) an das Landgericht zurückverwiesen.

In seiner Urteilsbegründung wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass das Gesetz für Fälle wie den vorliegenden eine planwidrige Regelungslücke aufweise. Mit der Vorschrift des § 566 BGB wolle der Gesetzgeber verhindern, dass ein Mieter, der vom Eigentümer Wohnraum gemietet hat, ohne sein Zutun plötzlich einem oder mehreren Vermietern gegenüberstehe, die nicht mehr Eigentümer sind, während gegenüber den neuen Eigentümern keine mietvertragliche Verbindung besteht.

Um diesen Zweck zu erreichen, ist es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs erforderlich, die Vorschrift auch in den Fällen analog anzuwenden, in denen der Eigentümerwechsel nicht durch rechtsgeschäftlichen Erwerb, sondern auf andere Weise erfolgt ist. Der Umstand, dass es sich bei der Vorschrift des § 566 BGB um eine Sonderbestimmung im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses handelt, stehe einer analogen Anwendung nicht entgegen. Die Ausnahmeregelung sei Ausfluss des allgemeinen Rechtsgedankens, dass ein Mieter durch einen Eigentumswechsel nicht in seinen Mieterrechten beeinträchtigt werden darf. Eine dingliche Rechtsänderung – das heißt der Austausch der Eigentümerstellung – mache somit eine analoge Anwendung des § 566 BGB erforderlich.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 331


Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.