Mietrecht
Urteile
Verlängerung der Mietpreisbremse bis 31. Dezember 2025
b) Die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) des Landes Berlin vom 19. Mai 2020 (GVBl. S. 343) hält sich im Rahmen des der Landesregierung von der gesetzlichen Ermächtigung eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums und genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen.
c) Im Vormietverhältnis vereinbarte (künftige) Mietstaffeln, die wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt waren, sind bei der Bestimmung der Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (§ 557a Abs. 4 Satz 1, § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht heranzuziehen.
BGH Urteil vom 18.12.2024 – AZ VIII ZR 16/23 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger
In einem Anfang September 2015, also nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse und der entsprechenden Verordnung des Landes Berlin, geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin ist eine Staffelmiete vereinbart, wonach sich die Ausgangsmiete von 1.299 Euro schrittweise erhöht, zuletzt für die Zeit vom Oktober 2021 bis September 2022 auf monatlich 1.931 Euro. Der Mietvertrag des Vormieters aus dem Jahr 2013, der also noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen worden war, enthielt ebenfalls eine Staffelmietvereinbarung, zum Zeitpunkt seines Auszugs betrug die Miete 1.280 Euro. Die in seinem Mietvertrag weiter vereinbarten höheren Staffeln (bis zu 2.175 Euro ab Dezember 2021) kamen aufgrund des Auszugs nicht mehr zum Tragen.
Die ortsübliche Miete für die Wohnung liegt noch immer unter 1.280 Euro. Mit Schreiben vom 1. November 2018 rügten die jetzigen Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten eine Herabsetzung ihrer Miete auf die „geschützte Vormiete“ von 1.280 Euro. Das Amtsgericht Mitte verurteilte die Vermieterin entsprechend, deren Berufung wurde von der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin zurückgewiesen. Allerdings ließ das Landgericht die Revision gegen sein Urteil zu, da es Zweifel hatte, ob die Verlängerung der ursprünglich bis 2020 gültigen Mietpreisbremse bis Ende 2025 und die entsprechende zweite Verordnung des Landes Berlin auch noch verfassungsgemäß waren.
Diese Zweifel teilte der Bundesgerichtshof erfreulicherweise nicht. Er stellte zunächst gegen die Auffassung der Vermieterin klar, dass die Vormiete nur in Höhe der zuletzt gezahlten Miete von 1.280 Euro gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschützt ist und die mit dem Vormieter vereinbarten, aufgrund dessen Auszugs aber nicht mehr in Kraft getretenen Staffeln nicht zu berücksichtigen sind. Der Bundesgerichtshof hält außerdem gegen die Ansicht der Vermieterin und entgegen der vom Landgericht Berlin geäußerten Zweifel die Mietpreisbremse auch in der seit 2020 (bis Ende 2025) geltenden verlängerten Fassung für verfassungskonform. Insbesondere sei die gesetzliche Regelung verhältnismäßig. Durch die Dämpfung des Preisanstiegs solle der Zugang der Bevölkerung zu bezahlbaren Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel gesichert und der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren infolge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegengewirkt werden.
Die gesetzliche Regelung der Miethöhe bei Wiedervermietung von Wohnraum sei zur Erreichung dieses Ziels auch weiterhin geeignet. Studien zur Untersuchung der Wirksamkeit der 2015 eingeführten Regelungen zeigten im Ergebnis nämlich, dass die Mietpreisbremse den angestrebten Effekt einer Verlangsamung der Mietdynamik erreicht habe. Die Regelung sei zur Erreichung des angestrebten Ziels auch (weiterhin) erforderlich. Es sei nämlich nicht erkennbar, dass ein als Alternative infrage kommender Eingriff mit geringerer Intensität den beabsichtigten Zweck sachlich gleichwertig erreichen würde. Die Verlängerung der Mietpreisbremse sei im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck auch eine angemessene Maßnahme. Insbesondere sei nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber hierbei die schutzwürdigen Interessen der Wohnungseigentümer und die Belange des Gemeinwohls nicht in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht hätte.
Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion andererseits, verfüge der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsspielraum. Zwar beschränke eine an der ortsüblichen Miete orientierte Mietobergrenze mit fortschreitender Geltungsdauer den Vermieter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maße in der wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums. Jedoch könne nicht festgestellt werden, dass die vom Vermieter auch nach der bestehenden Regelung erzielbaren Wiedervermietungsmieten keinen hinreichenden Marktbezug mehr aufwiesen. Wegen des zulässigen zehnprozentigen Zuschlags zur ortsüblichen Miete blieben auch in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt weiterhin moderate Steigerungen der Miete bei Neuvermietung möglich. Auch könne ein Vermieter mit einer Indexmietvereinbarung die Miete an die Lebenshaltungskosten koppeln, ohne dass diese späteren Steigerungen der Miete ihrerseits den Begrenzungen der Mietpreisbremse unterliegen würden.
Der Bundesgerichtshof konnte insbesondere nicht erkennen, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse und damit die weitere Begrenzung der Wiedervermietungsmiete zu einem Eingriff in die Eigentumssubstanz, insbesondere zu dauerhaften Verlusten, zum Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache geführt hätte. Auch an der Wirksamkeit der zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 hatte der Bundesgerichtshof keine Zweifel.
Anmerkung: Die Mietpreisbremse in Berlin läuft am 31. Mai 2025 aus. Der Senat hat am 15. April 2025 die Verlängerung beschlossen. Mit dem Inkrafttreten der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung am 1. Juni 2025 ist die lückenlose Fortdauer bis zum 31. Dezember 2025 gewährleistet.
