Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Verkauf einer Eigentumswohnung und Beginn der Kündigungssperrfrist gemäß § 577 a BGB

Nach der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum beginnt die Kündigungssperrfrist gemäß § 577a BGB mit der erstmaligen Veräußerung. Die Sperrfrist greift nur, wenn die Wohnung dem Mieter vor der Aufteilung in Wohnungseigentum überlassen worden ist.

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013 – AZ 63 S 356/12 –

Die Mieterin schloss einen Mietvertrag, in welchem als Mietbeginn der 1. Oktober 2000 vereinbart wurde. Am 13. Februar 2001 wurde das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die erste Veräußerung der Wohnung der Mieterin nach dieser Aufteilung erfolgte am 17. Dezember 2010. Am 1. August 2011 erfolgte eine weitere Veräußerung an zwei neue Eigentümer, die der Mieterin am 1. September 2011 wegen Eigenbedarfs kündigten. Das Amtsgericht Mitte wies die Räumungsklage der Vermieter ab, die Berufung der Vermieter wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Die Vermieter bezweifelten, dass die Mieterin die Wohnung bereits vor Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum genutzt habe. Das Landgericht Berlin stellte jedoch klar, dass bereits der Wortlaut des Mietvertrags für eine Überlassung der Wohnung an die Mieterin vor der Umwandlung spräche und deshalb § 577a BGB anwendbar sei. Die dort festgelegte dreijährige Kündigungssperrfrist habe daher mit der erstmaligen Veräußerung der Wohnung am 17. Dezember 2010 begonnen, sodass die Kündigung vom 1. September 2011 unwirksam sei.

Anmerkung: Wird nach Überlassung einer Wohnung Wohnungseigentum begründet und die vermietete Wohnung anschließend verkauft, kann der Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von mindestens drei Jahren nach der Eintragung des ersten Erwerbers der Eigentumswohnung im Grundbuch kündigen. Die Länder sind ermächtigt, diese Frist auf bis zu zehn Jahre zu verlängern. Seit dem 1. September 2011 galt in Berlin in bestimmten Innenstadtbezirken eine solche erweiterte Kündigungssperrfrist von sieben Jahren. Aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 gilt in Berlin nun für alle Bezirke seit dem 1. Oktober 2013 eine Sperrfrist von zehn Jahren.             
Beispiel: Anmietung einer Wohnung zum 1. Juni 2005, Umwandlung in Wohnungseigentum am 1. Juni 2009, erster Verkauf der Eigentumswohnung (Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch) am 1. Juni 2010: Die Kündigung ist erstmals am (nicht zum!) 1. Juni 2020 möglich, egal, wie viele weitere Eigentümerwechsel bis dahin stattgefunden haben.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Carola Wallner-Unkrig


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