Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Vereinbarter Umlagemaßstab für Betriebskosten

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556 a Absatz 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.

BGH Urteil vom 05.11.2014 – AZ VIII ZR 257/13 –

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 2009 wurde geregelt, dass der Mieter monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hat, über welche jährlich abzurechnen ist. Mit der ersten Abrechnung sollte laut Mietvertrag die Vermieterin den „Umlageschlüssel nach billigem Ermessen“ festlegen. Mit der ersten Abrechnung für das Jahr 2009 rechnete die Vermieterin die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt ab. Ebenso verfuhr die zuständige Hausverwaltung bei der Abrechnung für 2010. Der Mieter verweigerte die geforderte Nachzahlung und vertrat die Auffassung, alle kalten Betriebskosten seien nach Quadratmetern abzurechnen, was für ihn ein Guthaben ergeben würde. Dagegen stellte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil klar, dass die Vereinbarung im Mietvertrag wirksam sei und mit der ersten Abrechnung eine wirksame Bestimmung des Umlageschlüssels (Personenzahl) erfolgt sei. Zwar sei in § 556 a Absatz 1 Satz 1 BGB geregelt, dass immer dann nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden müsse, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart hätten. Im vorliegenden Fall sei aber etwas anderes vereinbart worden, nämlich das einseitige Recht der Vermieterin, den Umlagemaßstab mit der ersten Abrechnung nach billigem Ermessen festzulegen. Außerdem seien auch von § 556 a Absatz 1 BGB abweichende Regelungen in Formularklauseln möglich.


Anmerkung:

Derartige unklare Regelungen im Mietvertrag sollten nach Möglichkeit vermieden werden. Ohnehin empfiehlt es sich, einen Mietvertrag vor Unterzeichnung in einer Beratungsstelle prüfen zu lassen.

 

 


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