Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Unzureichende Elektroinstallation im Altbau als Mangel

Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174).

BGH Urteil vom 10.02.2010 – AZ VIII ZR 343/08 –

Vermieter und Mieter stritten um die Berechtigung einer Mietminderung und um die Wirksamkeit einer wegen Mietrückstands erklärten fristlosen Kündigung. Der Mieter hatte die Mietminderung unter anderem auf die unzureichende Elektroinstallation gestützt, die das gleichzeitige Nutzen eines größeren Haushaltsgeräts, wie zum Beispiel einer Waschmaschine oder eines Geschirrspülers und weiterer handelsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers nicht ermögliche. Im Mietvertrag war folgende vorformulierte Vereinbarung enthalten: „Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Maschinen (z. B. Wasch- und Geschirrspülmaschine, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten).“

Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters auf Zahlung des Mietrückstands und auf Räumung abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Der Mieter hat gegen das Urteil des Landgerichts Revision beim BGH eingelegt.

Der BGH hat – bezogen auf die Elektroinstallation – ausgeführt, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung habe, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts (wie einer Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer handelsüblicher Geräte (wie z. B. eines Staubsaugers) ermöglicht. Zwar könnten die Mietvertragsparteien einen darunter liegenden Standard vertraglich vereinbaren, eine solche Vereinbarung müsse jedoch eindeutig sein und dürfe den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

Die im Mietvertrag vorformulierte Klausel zum Umfang der Nutzung der vorhandenen Stromversorgung genügt nach Ansicht des BGH diesen Anforderungen nicht. Die Klausel enthalte lediglich eine Bestimmung, nach der der Mieter nur zum Anschluss von Haushaltsgeräten im Rahmen der Kapazität der elektrischen Installation befugt sei, nähere Angaben zur Beschaffenheit der Elektroinstallation enthalte sie jedoch nicht. Insbesondere lasse sich ihr nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaube und damit nicht den Mindeststandards genüge, die auch ein Mieter einer nicht sanierten Altbauwohnung grundsätzlich erwarten dürfe.

Darüber hinaus benachteilige die oben genannte Klausel den Mieter in unangemessener Weise und sei somit gemäß § 307 BGB unwirksam, da sie den Mieter verpflichte, die Kosten für die Verstärkung der Elektroinstallation zu tragen. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH sind Reparaturklauseln nur wirksam, wenn sie gegenständlich undbetragsmäßig beschränkt sind. Die im vor- liegenden Mietvertrag verwendete Klausel enthalte keinerlei Beschränkung und führe in ihrer kundenfeindlichsten Auslegung zu einer vollständigen Freizeichnung des Vermieters für den Zustand der elektrischen Anlage. Der Mieter müsse nach dieser Vorschrift selbst bei einer völlig defekten Elektroinstallation die Kosten für die Verstärkung des Netzes unbeschränkt selbst tragen und habe überhaupt keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

Da eine wirksame Vereinbarung über den (unterdurchschnittlichen) Standard der Elek- troinstallation nicht getroffen wurde, war der Mieter berechtigt, wegen dieses Mangels die Miete angemessen zu mindern.


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