Mietrecht

Urteile

Unwirksamkeit einer Mieterhöhung bei von der Miete getrennter Ausweisung der Modernisierungsumlage

Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn der Vermieter darin die Erhöhung eines unrichtigen Ausgangsmietzinses verlangt und eine zuvor erfolgte Mieterhöhung wegen Modernisierung als so genannte Modernisierungsumlage getrennt von der Miete in Ansatz bringt.

LG Berlin, Urteil vom 23.09.2001 – AZ 61 S 565/2001 –

Der Vermieter verlangte mit Schreiben vom 8.3.2001 vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG (jetzt §§ 558 ff. BGB) zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Das Zustimmungsverlangen wurde vom Amtsgericht Charlottenburg als begründet angesehen. Das Landgericht Berlin sah das Erhöhungsverlangen als unwirksam an. Die Bruttokaltmiete betrug am 1.8.1997 486,10 DM monatlich.

Seit dem 1.12.2000 verlangte der Vermieter vom Mieter zusätzlich eine Mieterhöhung gemäß § 3 MHG (jetzt §§ 559 ff. BGB) in Höhe von 173,77 DM und somit eine Gesamtmiete in Höhe von 659,87 DM. Über diese Mieterhöhung bestand zwischen Vermieter und Mieter Streit. Mit dem Erhöhungsverlangen vom 8.3.2001 bat der Vermieter den Mieter um Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 145,83 DM. Im Mieterhöhungsverlangen war als Ausgangsmietzins ein Betrag von 486,10 DM und ein Endmietzins von 631,93 DM angegeben. Zusätzlich sollten die Vorschüsse für Heiz - und Warmwasserkosten sowie die obengenannte Modernisierungsumlage in Höhe von 173,77 DM gezahlt werden.

Das Landgericht wies in den Entscheidungsgründen darauf hin, dass ein wirksames Erhöhungsverlangens nicht vorliege. Das Erhöhungsverlangen vom 8.3.2001 sei unwirksam. Infolge der Nichtberücksichtigung der zwischen den Parteien streitigen Mieterhöhung wegen Modernisierung beim Ausgangsmietzins wird in dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen der tatsächlich verlangte Mietzins nicht angegeben. Für den Mieter war es daher nicht möglich nachzuprüfen, ob sich der verlangte Mietzins innerhalb des vom Vermieter in Bezug genommenen Mietspiegelfeldes befinde. Das Landgericht Berlin führte weiter aus, dass es zwar möglich sei, durch Addition der streitigen Modernisierungserhöhung zu dem mit dem Mieterhöhungsverlangen geforderten Endmietzins den tatsächlich vom Vermieter verlangten Mietzins zu errechnen, die Notwendigkeit einer solchen Rechenoperation widerspreche jedoch dem Wortlaut des Verlangens durch den gerade der niedrigere Mietzins ohne Mieterhöhung wegen Modernisierung als "neue Miete" bezeichnet werde.

Richtig sei lediglich, dass es nach der Rechtsprechung des Kammergerichts unschädlich sei, wenn der Vermieter infolge der Berücksichtigung einer der Höhe nach streitigen Modernisierungserhöhung einen möglicherweise überhöhten Ausgangsmietzins angebe, weil der Mieter nachvollziehen kann, wie sich dieser Mietzins zusammensetzt. Lässt der Vermieter jedoch die streitige Mieterhöhung nach Modernisierung außer Betracht und weist diese lediglich als Modernisierungsumlage getrennt von der Miete aus, führt dies nach Ansicht des Landgerichts Berlin zur fehlenden Nachvollziehbarkeit und damit zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Petra Hannemann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 295

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