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Mietrecht

Urteile

Unwirksamkeit einer Indexmietvereinbarung

Eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins indexbezogen abzusenken, ist nicht nur als vom Vermieter gestellte Formularklausel, sondern auch als Individualvereinbarung unwirksam.

LG Berlin II, Beschluss vom 20.06.2024 – AZ 67 S 83/24 –

Quelle: juris

In einem Mietvertrag war eine sogenannte Indexmiete vereinbart. In der Klausel hieß es unter anderem: „Hieraus resultierende mögliche Mieterhöhungen kann der Vermieter schriftlich oder in Textform geltend machen. “ Irgendwelche Hinweise zur Möglichkeit der Absenkung der Miete durch den Mieter bei gesunkenem Index enthielt die Klausel nicht. Nachdem der Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund eines Indexanstiegs geltend gemacht hatte, zahlte der Mieter die Erhöhung zunächst unter Vorbehalt und forderte die geleisteten Zahlungen der Erhöhungsbeträge von seinem Vermieter zurück. Das Amtsgericht Mitte gab seiner Klage statt, da es die entsprechende Klausel im Mietvertrag für unwirksam hielt. Die Berufung des Vermieters hatte keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin II stellte klar, dass eine Indexmietpreisvereinbarung nach § 557b BGB nicht nur die Mieterhöhung bei einer Indexsteigerung, sondern auch eine Mietsenkung bei abfallendem Index erfasst. Bilde eine Indexmietvereinbarung die Möglichkeit zur Absenkung der Miete nicht ab, ist sie als sogenannte Einseitigkeitsklausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung gestattet, schon als Individualvereinbarung unwirksam. Auf den Einwand des Vermieters, dass dies nur zu einer Teilunwirksamkeit der Klausel führe (mit der Folge, dass auch der Mieter gegebenenfalls Mietabsenkungen geltend machen könne, ohne dass dies ausdrücklich in der Vertragsklausel erwähnt sei), folgte das Landgericht nicht. Die Abweichung von der gesetzlichen Regelung führe hier zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel, dies unabhängig davon, ob es sich um eine Formularklausel oder um eine Individualvereinbarung handele.


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