Mietrecht

Urteile

Unwirksame Schönheitsreparatur- klausel bei Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Fenstern und Türen sowie Abziehen und Versiegeln des Parketts

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II.BV. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

BGH Urteil vom 13.01.2010 – AZ VIII ZR 48/09 –

Der 1983 geschlossene Mietvertrag enthielt die Bestimmung: „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13).“ In § 13 des Mietvertrags war geregelt: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen und Bädern alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“ Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter unter Fristsetzung die Beseitigung von Veränderungen an der Elektro- und Sanitärinstallation und die Ausführung von Schönheitsreparaturen. Der Mieter führte diese nicht aus und leistete auch nicht den verlangten Schadensersatz. Der Vermieter erhob Klage beim Amtsgericht. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zahlung des Schadensersatzes für die Beseitigung der Veränderungen an der Elektro- und Sanitärinstallation, aber den Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen wies es zurück.
Der Vermieter legte Berufung gegen die Entscheidung ein. Das Landgericht hielt die Mieter im überwiegenden Umfang zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Unter Änderung des Urteils des Amtsgerichts hat es dem Vermieter einen Teil des Schadenersatzes zuerkannt. Es führte zur Begründung seiner Entscheidung aus, dass die Klausel zur Ausführung der Schönheitsreparaturen in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufgespalten werden könne. Es hielt lediglich den Teil der Klausel für unwirksam, der dem Mieter das Streichen der Türen und Fenster unter Einschluss der Außenseiten auferlegte sowie ihn zum Abziehen und Versiegeln des Parketts verpflichtete, weil dieser Teil den Mieter unangemessen benachteilige. Die übrige Regelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sei wirksam.Gegen dieses Urteil hat der Mieter mit Erfolg Revision beim BGH eingelegt. Der BGH verneinte einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Er bestätigte in der Begründung seiner Entscheidung die Feststellung des Landgerichts, dass die mietvertragliche Regelung, dass zur Ausführung von Schönheitsreparaturen das Streichen der Fenster und Türen unter Einschluss der Außenseiten sowie das Abziehen und Versiegeln des Parketts gehöre, den Mieter unangemessen benachteilige und daher unwirksam sei. Anders als das Landgericht jedoch verneinte der BGH die Teilbarkeit der Klausel. Er führte dazu aus, dass der Begriff der Schönheitsreparaturen sich nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum nach der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV genannten Definition bestimmt. Hiernach werden unter Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen verstanden. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.
Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf den unzulässigen Teil inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrecht erhalten werden würde. Da es sich bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handele, könne diese nicht in Einzelmaßnahmen aufgespalten und einzeln bewertet werden. Stellt sich die Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Klausel insgesamt zur Folge, unabhängig davon, ob die Verpflichtung und ihre unzulässige Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind.

Anmerkung:

So auch BGH, Urteil vom 10.02.2010, AZ: VIII ZR 222/09, zur Klausel: „Schönheitsrepara- turen trägt der ... Mieter. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster“ unter ausdrücklichem Bezug auf das vorstehende Urteil, AZ VIII ZR 48/09.

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