Mietrecht
Urteile
Untervermietung einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung
2. Der Anspruch des Mieters auf Gestattung der Untervermietung ist lediglich vom Vorliegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen berechtigten Interesses abhängig, sowie davon, dass er nur einen Teil der Wohnung einem Dritten überlässt. Nicht Voraussetzung ist, dass der Mieter sich die Wohnung als ehemaligen und künftigen Hauptwohnsitz erhalten will. Auch ist es nicht erforderlich, dass der Mieter auf die fortlaufende Nutzung der Wohnung oder auf die Erzielung der Einnahmen aus der Untervermietung zwingend angewiesen ist.
(Leitsatz von der Redaktion MieterEcho)
BGH Urteil vom 27.09.2023 – AZ VIII ZR 88/22 –
Der Mieter einer im Jahr 2014 angemieteten Dreizimmerwohnung im Wedding zog mit seiner Ehefrau und seinen zwei Kindern in eine 17 km entfernte Doppelhaushälfte mit Garten außerhalb Berlins. Da sich die Speditionsfirma, als deren Geschäftsführer er tätig ist, in fußläufiger Entfernung der alten Wohnung befindet, behielt er die Wohnung, die er an sehr langen Arbeitstagen für längere Arbeitspausen am Nachmittag und gelegentliche Übernachtungen nutzt, um sich die langen Fahrtzeiten zu der Doppelhaushälfte zu ersparen. Im Jahr 2019 bat er die Vermieterin um Erlaubnis zur Untervermietung von 2 der 3 Wohnräume an zwei namentlich benannte Personen. Die Vermieterin erteilte jedoch lediglich eine auf ein Jahr befristete Erlaubnis und lehnte anschließend eine Verlängerung ab.
Die Klage des Mieters beim Amtsgericht hatte Erfolg. Der Vermieter legte hiergegen erfolgreich Berufung beim Landgericht Berlin ein. Das Landgericht vertrat die Auffassung, der Gesetzgeber habe mit § 553 BGB lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses schützen wollen. Das wirtschaftliche Interesse des Mieters, mit Untermieteinnahmen den Fortbestand eines Nebenwohnsitzes zu finanzieren, begründe daher nur dann einen Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters, wenn es sich bei dem Nebenwohnsitz um den ehemaligen und voraussichtlich auch zukünftigen Hauptwohnsitz handele, zum Beispiel wegen eines nur zeitweiligen Auslandsaufenthaltes.
Auf die Revision des Mieters hob der Bundesgerichtshof dieses Urteil unter Bezug auf früher ergangene Entscheidungen auf. Ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung einer Wohnung sei schon dann anzunehmen, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch, die Wohnung zu erhalten, nachvollziehbar erscheinen lassen. Der Wunsch des Mieters nach Verringerung seiner Mietkosten sei grundsätzlich als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen.
Entgegen der Ansicht des Landgerichts Berlin sei dagegen nicht erforderlich, dass der Mieter die teilweise untervermietete Wohnung künftig wieder als Hauptwohnsitz nutzen wolle und diese weiterhin sein Lebensmittelpunkt sei oder künftig wieder sein werde. Vielmehr sei der Anspruch des Mieters auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Auch komme es nicht darauf an, ob der Mieter auf die weitere Nutzung der Wohnung oder die Einnahmen aus der Untervermietung zwingend angewiesen sei.