Mietrecht
Urteile
Untermietzuschlag
2. Will eine Mieterin ihre Wohnung für einen begrenzten Zeitraum wegen eines Auslandsaufenthalts teilweise untervermieten, besteht kein Anspruch der Vermieterin auf Zahlung eines Untermietzuschlags.
AG Neukölln, Urteil vom 26.03.2020 – AZ 8 C 289/19 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Marek Schauer
Die Mieterin einer Wohnung in Neukölln bat ihre Vermieterin im Jahr 2017 um Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils ihrer Wohnung für die Zeit von Mai bis November 2017 wegen eines mehrmonatigen Auslandsaufenthalts. Die Vermieterin erteilte schriftlich ihre Zustimmung, forderte die Mieterin aber gleichzeitig auf, einen Untermietzuschlag in Höhe von 70 Euro monatlich zu zahlen. Die Mieterin erklärte daraufhin per E-Mail, dass sie den geforderten Untermietzuschlag unter dem Vorbehalt der Rückforderung leisten werde, was sie in der Folge auch tat. Der gleiche Vorgang wiederholte sich im Jahr 2018, da sich die Mieterin erneut von Mai 2018 bis Ende Oktober 2018 im Ausland aufhielt. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2017 und vom 30. April 2019 forderte die Mieterin ihre Vermieterin jeweils auf, die unter Vorbehalt gezahlten Untermietzuschläge an sie zurückzuzahlen. Die Vermieterin verweigerte die Rückzahlung. Die Mieterin reichte Klage beim Amtsgericht Neukölln ein. Das Amtsgericht verurteilte die Vermieterin zur Zahlung. Es teilte die Auffassung der Vermieterin nicht, es sei eine vertragliche Vereinbarung zustande gekommen, wonach die Mieterin zur Zahlung dieser Zuschläge verpflichtet gewesen wäre. Die Mieterin habe das „Angebot“ der Vermieterin – Untermieterlaubnis gegen Zahlung eines Zuschlags – gerade nicht angenommen, sondern jeweils mit dem erklärten Vorbehalt klargestellt, dass sie mit der Erhebung des Zuschlags nicht einverstanden sei. Dem habe die Vermieterin auch nicht widersprochen oder erklärt, dass sie dann die Zustimmung zur Untervermietung verweigere. Sie habe auch keinen Anspruch auf Zustimmung der Mieterin zu dieser Mieterhöhung gehabt. Ein solcher Anspruch bestehe nach dem Wortlaut von § 553 Abs. 2 BGB nur dann, wenn dem Vermieter die Gestattung der Untervermietung ohne Erhebung eines solchen Zuschlags unzumutbar ist. Dies sei im vorliegenden Fall nicht erkennbar. Insbesondere sei die Wohnung während der vorübergehenden Untervermietung ebenfalls nur von einer Person genutzt worden, da die Hauptmieterin selbst in dieser Zeit nicht anwesend war. Eine stärkere Abnutzung oder höhere Betriebskosten habe die Vermieterin also nicht befürchten müssen. Es läge auch keine Untervermietung der gesamten Wohnung vor. Insoweit komme es nämlich nicht darauf an, ob die Mieterin während der Untervermietung selber anwesend sei und die Wohnung auch nutze, „sondern nur darauf, ob mit dem Untermieter die Nutzung der gesamten Wohnung oder nur eines Teils der Wohnung vereinbart ist“.
Anmerkung: Zu beachten ist, dass auch in derartigen Fällen, in welchen ein Untermietzuschlag vom Vermieter (eigentlich) nicht verlangt werden kann, durchaus eine wirksame Vereinbarung möglich ist, mit der sich der Mieter zur Zahlung eines solchen „Zuschlags“ verpflichtet. In diesem Fall war nach Beurteilung des Amtsgerichts eine solche Vereinbarung aber gerade nicht zustande gekommen. Weiter ist (auch im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen und den Berliner „Mietendeckel“) zu beachten, dass solche – wirksam vereinbarten - Untermietzuschläge Bestandteil der Nettokaltmiete werden. Im Zweifel sollten Sie sich, wenn der Vermieter solche Zuschläge geltend macht, stets beraten lassen.