Mietrecht

Urteile

Unklarheiten bei Vereinbarung zur Mietstruktur (1)

Ist in einem Mietvertrag geregelt, dass ein bestimmter Teilbetrag der Gesamtmiete als Vorauszahlung auf die Betriebskosten gezahlt werden solle und ist an anderer Stelle vereinbart, dass die Betriebskosten in der Miete enthalten seien, dann kann der Vertrag dahin ausgelegt werden, dass eine Nettokaltmiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart wurde.

LG Berlin, Urteil vom 07.02.2000 – AZ 62 S 399/99 –

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zahlung des Abrechnungsbetrages aus einer Betriebskostenabrechnung. Der Mieter stellte sich auf den Standpunkt, es sei eine Bruttokaltmiete vereinbart worden. Da die Betriebskosten in der Miete enthalten wären sei eine gesonderte Abrechnung nicht möglich.

In § 7 des Mietvertrages war vereinbart:

"Die Miete beträgt monatlich 420 DM. Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt monatlich 60 DM. Der Betriebskostenvorschuss gemäß § 15 beträgt monatlich 60 DM."

In § 15 des Mietvertrages heißt es:

"In der Miete sind die nachfolgenden Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der Zweiten Berechnungsverordnung, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters (vom ....) anteilig enthalten."

Das Amtsgericht hatte die Klage des Vermieters abgewiesen. Es vertrat die Ansicht, dass eine Nettokaltmiete nicht wirksam vereinbart worden sei, da die Vereinbarungen zu § 7 und § 15 des Mietvertrages einander widersprächen. Der § 7 des Mietvertrages sehe vor, dass der Mieter die Betriebskosten neben der Miete zu entrichten habe (Nettokaltmiete). In § 15 sei dagegen eindeutig geregelt, dass die Betriebskosten in der Miete enthalten seien (Bruttokaltmiete). Diese Unklarheit gehe gem. § 5 AGBG zu Lasten des Verwenders des Formulars, in diesem Falle des Vermieters. Mangels einer wirksamen Vereinbarung ist nach Ansicht des Amtsgerichts vom gesetzlichen Leitbild des § 546 BGB auszugehen, so dass alle Lasten der Mietsache und somit auch die Betriebskosten vom Vermieter zu tragen sind.

Das Landgericht Berlin hob das Urteil auf und gab der Klage des Vermieters auf Zahlung des Abrechnungsbetrages statt. Nach Auffassung des Landgerichts weise der Mietvertrag die vom Amtsgericht angenommene Unklarheit bei der Vereinbarung der Mietstruktur (Nettokaltmiete oder Bruttokaltmiete) nicht auf. Es führte aus: Zunächst weist § 7 Nr. 1 des Mietvertrages in den Rubriken "Heizkostenvorschuss" und "Betriebskostenvorschuss" jeweils einen Betrag aus. Zwar stellt § 15 des Mietvertrages fest, dass in der Miete - und der Vertragstext unterscheidet jeweils zwischen Miete und Nebenkosten - die Betriebskosten enthalten sind, dies kann jedoch nicht losgelöst von den sonstigen Bestimmungen des Mietvertrages gesehen werden. Denn § 15 Satz 2 des Mietvertrages bestimmt wiederum die Leistung monatlicher Vorschüsse an den Vermieter neben der Miete. Auch sieht § 15 eine Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vor. Dann aber ergibt nach Ansicht des Landgerichts die Auslegung des § 15 in Verbindung mit § 7 des Mietvertrages, dass die Betriebskosten in der "Gesamtmiete" enthalten sein sollen und nicht, dass es sich um eine Bruttokaltmiete handele. Da der Mieter somit zur Vorauszahlung der Betriebskosten verpflichtet sei, könne der Vermieter auch die Zahlung der Abrechnungsbeträge verlangen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Arne Stocker

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 279

Anmerkung zu Gesetzesänderungen seit der Urteilsverkündung:

Der § 5 AGBG-aF findet sich ohne inhaltliche Änderung in 305c Abs.2 BGB-nF wieder.

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