Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Umlage von Kosten für die Pflege von Außenanlagen

Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind.

BGH Urteil vom 10.02.2016 – AZ VIII ZR 33/15 –

Mieter/innen einer Wohnung in Hannover stritten mit Ihrem Vermieter darüber, ob die Kosten der Pflege des die Wohnanlage umgebenden Parks als Betriebskosten auf sie umgelegt werden können. Das Landgericht Hannover hatte dies zugunsten des Vermieters mit der Begründung bejaht, dass es allein darauf ankomme, dass sich die Parkanlage, die die Wohnanlage umgibt, im Eigentum des Vermieters befinde und die Mieter/innen davon einen Nutzen (Erholungswert) hätten. Dem widersprach der Bundesgerichtshof. Die Kosten der Pflege derartiger Flächen von Außenanlagen können dann nicht mehr als Betriebskosten auf die Mieter/innen umgelegt werden, wenn die Flächen der Anlage „durch bauplanerische Bestimmung der Öffentlichkeit gewidmet ist oder der Vermieter als Eigentümer der Anlage diese für die Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat“ , sodass allen die Nutzung der Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet wurde. Den Flächen der Außenanlage ginge dann der notwendige Bezug zur Mietsache verloren. Gleichzeitig stellte der Bundesgerichtshof aber klar, dass die regelmäßige (wiederkehrende) Beseitigung von Verunreinigungen wie Hundekot, Sperrmüll usw. in der Parkanlage zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks gehört, deren Kosten umgelegt werden können, unabhängig davon, ob die Verunreinigungen von den Mieter/innen der Wohnanlage oder von anderen stammen. Weiter entschied der Bundesgerichtshof, dass bezüglich der Betriebskostenposition „Hauswart“ eine Aufschlüsselung nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten dann entbehrlich ist, wenn der Vermieter mit dem Hauswart getrennte Verträge über diese Leistungen abgeschlossen hat. In diesem Fall hätten Mieter/innen auch kein Einsichtsrecht in die Belege, die sich ausschließlich auf die nicht umlagefähigen Kosten beziehen.

Anmerkung: Lassen Sie sich beraten, wenn sich in Ihrer Wohnanlage Spielplätze, Garten- oder Parkflächen befinden, die auch öffentlich genutzt werden können und für diese Betriebskosten berechnet werden.

 

 


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