Mietrecht

Urteile

Umfang der Duldungspflichten zum Einbau eines Bades bei damit einhergehender Grundrissänderung

Die Herstellung des ursprünglich bei Mietvertragsbeginn vorliegenden Zustands ist keine Modernisierung. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter den ursprünglichen Zustand unberechtigt verändert hat.
Das bloße Vertauschen der Lage von Küche und Bad im Vergleich zur bisherigen Nutzung ist nicht als Wohnwertverbesserung anzusehen.

LG Berlin, Urteil vom 31.03.2009 – AZ 63 S 45/08 –

Mieterin und Vermieter stritten um die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen. Unter anderem sah die vom Vermieter vorgesehene Modernisierung den Einzug einer Trennwand zwischen Küche und Bad vor, wobei die ursprünglich für die Küche vorgesehene Teilfläche nunmehr für das Bad und die für das Bad vorgesehene Teilfläche für die Küche verwendet werden sollte. Beim Einzug der Mieterin in die Wohnung war bereits eine Trennwand vorhanden. Diese wurde von der Mieterin eigenmächtig entfernt.
Das Amtsgericht hat der Duldungsklage des Vermieters stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil (bezogen auf die Umbaumaßnahmen in Küche und Bad) abgeändert und die Klage abgewiesen. Zur Begründung führte das Landgericht aus, dass eine Trennung von Küche und Bad sowie die damit verbundene Schaffung zweier gesonderter Zugänge für beide Räume zwar als allgemein üblicher Standard anzusehen seien und für sich genommen eine darauf basierende Modernisierungsmaßnahme rechtfertigen könnten. Bei der Beurteilung der Frage, ob tatsächlich eine Wohnwertverbesserung durch die geplanten Arbeiten eintrete, müsse jedoch der Zustand der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags mit dem geplanten Zustand verglichen werden. Da im vorliegenden Fall beim Einzug der Mieterin bereits eine Trennwand zwischen Küche und Bad vorhanden war, konnte der Vermieter mit der angekündigten Modernisierung lediglich den ursprünglich vermieteten Zustand wiederherstellen. Hierbei kommt es nach Ansicht des Landgerichts nicht darauf an, ob die Mieterin berechtigt war, die vorhandene Trennwand zu entfernen.
Da die beiden Teilflächen durch die geplante Maßnahme erstmalig separat vom Flur aus begehbar waren, lag nach Ansicht des Landgerichts eine wohnwerterhöhende Maßnahme vor. Der damit verbundene Vorteil wiege auch etwaige mit der Veränderung einher- gehende Nachteile auf.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts gelangte das Landgericht jedoch zu der Feststellung, dass der bloße Austausch der Lage von Küche und Bad im Vergleich zur bisherigen Nutzung nicht als Wohnwertverbesserung anzusehen sei. Die oben genannte Modernisierung durch Trennung und separate Begehbarkeit von Küche und Bad könne auch durch den Einbau der Trennwand und einer zusätzlichen Tür erreicht werden. Zwar hatte der Vermieter vorgetragen, dass mit dem Einbau der Trennwand einem Raum zwingend das Tageslicht entzogen würde und dass es sinnvoller sei, die Küche an das Fenster zu verlegen. Gegenüber dem ursprünglichen Zustand (innenliegende fensterlose Küche und Badezimmer mit Fenstern) beinhalte der umgekehrte Zustand (innenliegendes Badezimmer und Küche mit Fenstern) keine relevante Verbesserung des Wohnwerts. Ein Großteil der beabsichtigten Veränderungen und der damit verbundenen Kosten entfielen auf den Ausbau der sanitären Anlagen, des Herds, der Verlegung der Ab- und Zuwasserleitungen sowie der notwendigen Fliesenarbeiten. Aus diesem Grund musste die Mieterin wegen der einheitlich angekündigten Planung zur Veränderung von Küche und Bad auch keine Teilarbeiten dulden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Arne Looft

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