Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Umfang der Darlegungslast des Mieters bei Mängeln der Mietsache

Mindert der Mieter wegen eines Mangels die Miete, muss er nur den konkreten Sachmangel darlegen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung muss er dagegen nicht darlegen, dieses ist vielmehr vom Gericht, gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen zu klären.
Weist das Berufungsgericht die Berufung eines Mieters als offensichtlich unbegründet zurück, weil dieser zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht hinreichend vorgetragen habe, verletzt es damit das Recht des Mieters auf rechtliches Gehör und verstößt gegen das Willkürverbot.

BerlVerfGH Berlin, Beschluss vom 23.01.2013 – AZ VerfGH 11/12 –

Mieter und Vermieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer vom Mieter wegen des schadhaften Bodenbelags seiner Terrasse durchgeführten Minderung. Der Mieter hatte bereits in erster Instanz vorgetragen, dass sich zahlreiche Schrauben aus der Verankerung gelöst hätten und überstünden, einzelne Holzdielen hätten sich nach oben abgelöst, es bestehe keine ebene Fläche mehr und das Holz sei morsch und brüchig. Es bestehe Unfallgefahr. Das Amtsgericht Schöneberg verurteilte den Vermieter zwar zur Instandsetzung, hielt jedoch eine Minderung wegen dieser Mängel nicht für gerechtfertigt, weil nur eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit vorliege. Hiergegen wehrte sich der Mieter mit seiner beim Landgericht Berlin eingelegten Berufung. Er legte unter Beweisantritt (Zeugenbeweis und Sachverständigengutachten) nochmals die Mängel dar, die Terrasse sei nur noch zu rund 25% begehbar. Das Landgericht Berlin wies den Mieter mit Schreiben vom 27. September 2011 darauf hin, dass es beabsichtige, die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Es war der Meinung, die Nutzungsmöglichkeit der Terrasse sei trotz des Zustands nur geringfügig eingeschränkt. Das Aufstellen von Möbeln und der Aufenthalt dort seinen weiterhin möglich. Der Mieter nahm mit Schreiben vom 14. Oktober 2011 zu dem Hinweisschreiben Stellung und legte nochmals unter Beifügung von Fotos dar, dass der Belag nicht nur optische Mängel aufweise, sondern eine konkrete Unfall- und Verletzungsgefahr darstelle. Er teilte zudem mit, dass es zwischenzeitlich bereits zu einem Unfall und zu Verletzungen gekommen war (Einbruch mit einem Bein durch eine morsche Holzbohle). Er wiederholte die Beweisangebote (Zeugenbeweis und Sachverständigengutachten). Dennoch wies das Landgericht die Berufung als offensichtlich unbegründet zurück. Auch die hiergegen vom Mieter erhobene Anhörungsrüge wurde vom Landgericht verworfen. Das Gericht führte aus, dem Vorbringen des Mieters lasse sich nicht entnehmen, aufgrund welcher Tatsachen nur noch 25% der Terrassenfläche begehbar sein sollten. Auf die vom des Mieter gegen diese Entscheidungen erhobene Verfassungsbeschwerde stellte der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin klar, dass die Entscheidungen des Landgerichts Berlin die eindeutige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs missachte und damit gegen das Willkürverbot verstoße. Im Übrigen verletzten sie den Anspruch des Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs. Das Landgericht hätte das Vorbringen des Mieters und dessen Beweisantritte berücksichtigen müssen, dieser hätte nur den konkreten Mangel darlegen müssen (was er getan hatte), das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (nur noch 25% der Fläche nutzbar) dagegen nicht.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Joachim Gellwitzki


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