Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Überhöhte Kaution und Bürgschaftsurkunde

Eine vereinbarte Mietsicherheit ist (teilweise) unwirksam, wenn diese den Betrag von drei Nettokaltmieten übersteigt.
 
Hat der Vermieter zusätzlich zu drei Nettokaltmieten die Bürgschaftserklärung eines Dritten erlangt, steht dem Mieter ein eigener Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an den Dritten zu.
 
Bestreitet der Vermieter im Prozess, die Originalurkunde jemals erhalten zu haben, muss er die Kosten des Verfahrens dennoch tragen, wenn sich aus seinen vorprozessualen Einlassungen etwas anderes ergibt.

LG Berlin, Urteil vom 09.02.2007 – AZ 65 T 26/07 –

Die Mieterin hatte sich im Mietvertrag gegenüber der Vermieterin verpflichtet, eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von drei Nettokaltmieten zu zahlen. Darüber hinaus bestand die Vermieterin bei Abschluss des Mietvertrags auf einer zusätzlichen Bürgschaft durch die Mutter der Mieterin. Die von der Vermieterin vorgefertigte Bürgschaftsurkunde wurde von der Mutter der Mieterin unterzeichnet und postalisch an die Vermieterin übermittelt.

Die Vermieterin wurde nach Vertragsabschluss mit anwaltlichem Schreiben zur Herausgabe der Bürgschaft aufgefordert. Sie lehnte dies mit dem Hinweis ab, dass die Wohnung verkauft und die Bürgschaftsurkunde an den Käufer übermittelt worden sei. Im Übrigen habe die Mutter der Mieterin die Bürgschaft von sich aus angeboten, um den Abschluss des Vertrags zu ermöglichen (Anmerkung: Dieser Umstand könnte dazu führen, dass der Mieterin kein Herausgabeanspruch zusteht). Mit der Klage machte die Mieterin den Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft an die Mutter geltend.

Nachdem zunächst ein Versäumnisurteil gegen die Vermieterin ergangen war, behauptete diese im Einspruchstermin, sie befinde sich nicht im Besitz der Bürgschaftsurkunde, habe diese auch nie erhalten und erklärte zu Protokoll, aus der behaupteten Bürgschaftsurkunde keinerlei Rechte abzuleiten. Nachdem der Rechtsstreit im Anschluss an die Protokollierung übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, musste das Amtsgericht lediglich über die Kosten entscheiden. Die Kosten wurden der Vermieterin aufgelegt. Gegen diese Kostenentscheidung wehrte sich die Vermieterin mit einer Beschwerde. Das Landgericht Berlin wies die Beschwerde auf Kosten der Vermieterin zurück. Es führte in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht aus, dass eine Vereinbarung, mit der die Mieterin zur Erbringung einer drei Nettokaltmieten übersteigenden Mietsicherheit verpflichtet werde, nach Maßgabe der Vorschrift des § 551 Abs. 1 BGB unwirksam sei. Aus diesem Grund stünde nicht nur der Mutter selbst, sondern auch der Mieterin ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde (an die Mutter) wegen ungerechtfertigter Bereicherung zu.

Soweit die Beklagte vorgetragen habe, die Mutter der Mieterin habe die Bürgschaft von sich aus angeboten, war dieser in der Klageschrift bestrittene Sachvortrag wegen des fehlenden Beweisangebots unbeachtlich. Auch der weitere Vortrag der Vermieterin, dass sie sich nicht mehr im Besitz der Urkunde befände, sei ohne Beweisangebot erfolgt.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gingen davon aus, dass die Übermittlung der Bürgschaftsurkunde an die Vermieterin grundsätzlich von der klagenden Partei (hier der Mieterin) zu beweisen sei. Im vorliegenden Fall habe die Vermieterin jedoch zum einen behauptet, dass sie die Originalbürgschaft an den Käufer weitergeleitet habe und im Übrigen, dass ein Mietvertrag ohne diese Originalbürgschaft nicht geschlossen worden wäre. Diese Ausführungen ließen nach Ansicht des Landgerichts nur den Schluss zu, dass auch die Vermieterin von einer wirksamen Sicherung durch die Bürgschaft der Mutter der Mieterin ausgegangen war. Da sich die Vermieterin zunächst auf die Wirksamkeit der Bürgschaft berufen und erst anschließend darauf besonnen habe, diese nie erhalten zu haben, entsprach es nach Ansicht des Landgerichts billigem Ermessen, der Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Arne Stocker

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 321


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