Mietrecht
Urteile
Sondermerkmal "modernes Bad" bei einer Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2005
Die Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2003 ist bei einer im März 2005 erklärten Mieterhöhung formell nicht zu beanstanden, wenn der zur Begründung der Klage heranzuziehende Berliner Mietspiegel 2005 im August 2005 veröffentlicht wurde.
Ein Mieterhöhungsverlangen ist im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann ausreichend begründet, wenn die Spannen des einschlägigen Mietspiegelfelds nicht im Mieterhöhungsverlangen selbst, sondern in der beigefügten Anlage (Auszug aus dem Berliner Mietspiegel) abgedruckt sind.
LG Berlin, Urteil vom 30.11.2006 – AZ 62 S 231/06 –
Die Mieter und Vermieter stritten sich um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Das Mieterhöhungsverlangen wurde mit dem Berliner Mietspiegel 2003 begründet. Im Mieterhöhungsverlangen waren bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete pauschale Betriebskosten berücksichtigt worden. Außerdem verlangte der Vermieter einen Zuschlag für das Sondermerkmal "modernes Bad".
Bei der Beurteilung der Miethöhe kam es unter anderem darauf an, ob das von den Vermietern vermietete Badezimmer das Sondermerkmal "modernes Bad" erfüllt. Die Mieter hatten die Ansicht vertreten, dass die Einordnung als "modernes Bad" nicht gerechtfertigt sei, weil die im Badezimmer vorhandenen Sanitäreinrichtungen und die Wand- und Bodenfliesen ungefähr 20 Jahre alt seien.
Das Landgericht hat zunächst darauf hingewiesen, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 24. März 2005 den formalen Anforderungen des § 558 a BGB entspricht. Insoweit kam es nicht darauf an, dass in dem Erhöhungsverlangen nur der Oberwert des einschlägigen Mietspiegelfelds wiedergegeben wurde, weil in der Anlage zum Erhöhungsverlangen ein Auszug des Berliner Mietspiegels beigefügt gewesen war. Ebenfalls unschädlich war nach Ansicht des Landgerichts der Umstand, dass das Mieterhöhungsverlangen auf den Berliner Mietspiegel 2003 und nicht etwa auf den für die Berechnung der Vergleichsmiete anzuwendenden aber bei Zugang des Erhöhungsverlangens noch nicht veröffentlichten Berliner Mietspiegel 2005 gestützt wurde. Das Gesetz selbst lasse in § 558 a Absatz 4 Satz 2 BGB die Bezugnahme auf einen alten Mietspiegel zu, wenn ein aktueller Mietspiegel noch nicht vorliege.
Unter Bezugnahme auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wies das Landgericht darauf hin, dass die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht davon berührt werden, ob der tatsächlich auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil oder nur pauschale Betriebskosten mitgeteilt würden. Diese Frage betreffe nur die materielle Berechtigung des Erhöhungsverlangens (und somit die Frage, wie eine vergleichbare ortsübliche Bruttokaltmiete im Streitfall zu berechnen ist), nicht aber die formelle Wirksamkeit. Mit der späteren Angabe der tatsächlichen Betriebskosten beginne deshalb keine neue Zustimmungsfrist zu laufen.
Neben zahlreichen Ausführungen zu anderen wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen hat das Landgericht Berlin bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete darauf hingewiesen, dass der Anwendung des Sondermerkmals "modernes Bad" nicht entgegenstehe, dass die vorhandenen Sanitäreinrichtungen und Wand- und Bodenfliesen möglicherweise bereits 20 Jahre alt sind. Das zur Wohnung gehörende Badezimmer war unstreitig rundum türhoch gefliest und mit einer Einbauwanne und Bodenfliesen versehen. Insoweit sei es ausreichend, wenn das Badezimmer einem neuzeitlichen Standard entspreche. Neuzeitlich bedeute, dass die Ausstattung den Anforderungen entspricht, die gegenwärtig an ein Badezimmer gestellt werden. Eine besondere über dem Durchschnitt liegende Gestaltung sei nicht erforderlich.
Das ergebe sich insbesondere daraus, dass die Verfasser des Berliner Mietspiegels 2005 andernfalls auf die überdurchschnittlichen Anforderungen hingewiesen und etwa ein wandhängendes WC oder ähnliches als notwendigen Bestandteil eines modernen Bads erwähnt hätten. Gerade aus dem Umstand, dass den Verfassern des Mietspiegels dieses Ausstattungsmerkmal bekannt gewesen und in der Merkmalsgruppe 1 gesondert berücksichtigt wurde, spreche dafür, dass es bei der Beurteilung des besonderen Merkmals "modernes Bad" nicht zu berücksichtigen sei.
Ebenso unerheblich war nach Ansicht des Landgerichts die im Übrigen zwischen den Mietparteien streitige Frage, ob im Badezimmer zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache eine Steckdose vorhanden war oder nicht. Das von den Mietern behauptete Fehlen einer solchen Steckdose könne sich nicht auf das Sondermerkmal "modernes Bad", sondern allenfalls auf das wohnwertmindernde Merkmal "unzureichende Elektroinstallation" auswirken.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 320