Urteile

Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung

BGH Urteil – AZ VIII ZR 163/18 –
– AZ VIII ZR 270/18 –

Am 18.03.2015 hat der BGH entschieden, dass die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf Mieter/innen durch Vertragsklauseln immer dann unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert überlassen wurde und sie keinen angemessenen Ausgleich für eine Anfangsrenovierung erhalten haben. Die Folge war, dass eine Vielzahl von Mieter/innen, insbesondere mit alten Mietverträgen, Schönheitsreparaturen nicht mehr selbst durchführen musste. Denn im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel gilt die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter sämtliche durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehenden Verschleißspuren zu beseitigen hat. Nicht abschließend geklärt war bisher die Frage, ob Mieter/innen in diesem Fall nach längerer Mietzeit und erheblicher weiterer Verschlechterung des Dekorationszustandes ihrer Wohnung vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen bzw. im Falle von dessen Weigerung einen entsprechenden Kostenvorschuss geltend machen können. Der Bundesgerichtshof hat am 08.07.2020 nun über zwei unterschiedliche Urteile des Landgerichts Berlin zu dem Thema entschieden.
Die 18. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vertrat in einem Fall, in welchem die Mieter 14 Jahre nach Vertragsbeginn einen Kostenvorschuss für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangten, die Auffassung, ein solcher Anspruch bestehe nicht, da durch die Durchführung der Arbeiten eine deutlich über den vertragsgemäß geschuldeten Zustand der Wohnung (unrenoviert) hinausgehende Verbesserung erzielt würde. Sie wies die Klage ab. Der Vermieter müsse allenfalls dann tätig werden, wenn die Wohnung zwischenzeitlich „verkommen“ sei oder Substanzschäden drohten.
In einem anderen Verfahren vor der 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin verlangten die Mieter 23 Jahre nach Anmietung der (unrenovierten) Wohnung von ihrem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die 63. Zivilkammer gab den Mietern Recht und verurteilte den Vermieter zur Durchführung der Arbeiten. Beide Urteile hob der Bundesgerichtshof auf. Der vertragsgemäße Zustand und dementsprechend die Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB richteten sich grundsätzlich nach dem Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter. Dies bedeute jedoch nicht (wie die ZK 18 angenommen hatte), dass Instandhaltungsansprüche des Mieters unabhängig von dem weiteren Verschleiß ausscheiden würden. Vielmehr treffe den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert habe, was nach 14 bzw. 25 Jahren naheliege. Da jedoch die Wiederherstellung des geschuldeten Anfangszustands (eine nicht renovierte Wohnung) „in der Regel nicht praktikabel“ sei, vielmehr nur eine Durchführung von Schönheitsreparaturen „sach- und interessengerecht“ sein könne, würde der Mieter eine Wohnung mit einem besseren als dem vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhalten. Daher seien nach Treu und Glauben die Interessen von Mieter und Vermieter „in einen angemessenen Ausgleich zu bringen“. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Mieter in solchen Fällen zwar einerseits eine „frische“ Renovierung vom Vermieter verlangen kann, sich andererseits aber in angemessenem Umfang an den Kosten zu beteiligen hat. Angemessen sei dabei, sofern keine Besonderheiten vorliegen, regelmäßig eine hälftige Teilung der Kosten.
Im Ergebnis heiße dies in Fällen, in denen Mieter/innen die Durchführung von Schönheitsreparaturen fordern, dass der Vermieter diese von einer Kostenbeteiligung abhängig machen könne. Wenn Mieter/innen einen Kostenvorschuss zur Durchführung der vom Vermieter geschuldeten Schönheitsreparaturen verlangen, führe die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.

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