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Mietrecht

Urteile

Schönheitsreparaturen bei "DDR-Mietverträgen" (5)

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass dem Mieter die notwendigen Malerarbeiten obliegen, so ist er regelmäßig nicht zu Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet.

AG Berlin Hohenschönhausen, Urteil vom 28.09.2005 – AZ 11 C 218/05 –

Die Mieter hatten 1987 bei einer Wohnungsbaugenossenschaft einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung geschlossen.

In dem Mietvertrag war unter anderem folgende Vereinbarung getroffen:

"die während des Nutzungsverhältnisses in der Wohnung durch vertragliche Nutzung notwendigen Malerarbeiten (das Tapezieren und Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Fenster und Türen in der Wohnung) obliegen dem Wohnungsnutzer. (...) Mängel, die infolge der Verletzung der Pflicht des Wohnungsnutzers zur malermäßigen Instandhaltung oder zur pfleglichen Behandlung der Wohnung entstanden sind, hat der Wohnungsnutzer unverzüglich auf seine Kosten zu beseitigen. (...) Kommt der Wohnungsnutzer seiner Anzeigepflicht oder einer Pflicht zur Beseitigung eines Mangels nicht oder nicht genügend nach, hat er der Genossenschaft den dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen."

Das zur Wohnung gehörende Gebäude wurde im Jahr 1998 an die neue Vermieterin verkauft. Die Mieter haben das Mietverhältnis zum Ende Oktober 2004 gekündigt und die Wohnung am 01.11.2004 zurückgegeben. An diesem Tag wurde von der Vermieterin ein Protokoll gefertigt, in dem die noch durchzuführenden Renovierungsarbeiten festgestellt wurden. Dieses Protokoll wurde von den Mietern nicht unterschrieben. Die Vermieterin forderte die Mieter unter Fristsetzung dazu auf, die im Protokoll festgestellten Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Nachdem die Mieter bis zum Ablauf der gesetzten Frist keine Renovierungsarbeiten durchgeführt hatten, ließ die Vermieterin die Tapezier- und Malerarbeiten von einer Fachfirma ausführen. Den hierfür erforderlichen Betrag in Höhe von 2260,90 Euro machte sie zusammen mit der Miete für November 2004 als Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es gelangte in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet waren. Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Ausführung von Schönheitsreparaturen bestehe mangels einer gesetzlichen Regelung nur bei einer (wirksamen) vertraglichen Vereinbarung. Hierbei sei der im Jahr 1987 mit der damaligen Genossenschaft geschlossene Mietvertrag maßgeblich, in den die neue Vermieterin gemäß § 571 Absatz 1 BGB eingetreten ist.

Die Vereinbarung im Mietvertrag, dass dem Mieter die während des Nutzungsverhältnisses notwendigen Malerarbeiten obliegen, betraf nach Ansicht des Amtsgerichts nicht die Verpflichtung des Mieters, bei Beendigung und Rückgabe der Wohnung irgendwelche Malerarbeiten auszuführen. Unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Kammergerichts wies das Amtsgericht darauf hin, dass eine Obliegenheit nicht mit einer Verpflichtung des Mieters gleichzusetzen sei.

Bereits sprachlich handele es sich bei einer Obliegenheit im Gegensatz zu einer vertraglichen Verpflichtung lediglich um ein Gebot des eigenen Interesses. Im vorliegenden Fall könne die Vereinbarung daher nur dahin gehend verstanden werden, dass den Mietern - in Abänderung der gesetzlichen Regelung - kein Anspruch gegen den Vermieter auf die Durchführung der regelmäßigen Schönheitsreparaturen zustehen sollte. Wenn die Mieter in einer renovierten Wohnung hätten leben wollen, wäre es somit ihre Aufgabe gewesen, die Wohnung selbst zu renovieren. Eine eigenständige Verpflichtung gegenüber dem Vermieter wurde nach Ansicht des Amtsgerichts durch die Vereinbarung nicht begründet.

Etwas anderes ergab sich nach Ansicht des Amtsgerichts auch nicht aus den weiteren Regelungen des Mietvertrags, insbesondere aus der Formulierung, nach welcher der Mieter diejenigen Mängel unverzüglich zu beseitigen hat, die infolge der Verletzung der Pflicht zur malermäßigen Instandhaltung oder pfleglichen Behandlung der Wohnung entstanden sind. Die entsprechende Klausel könne nur dahin gehend verstanden werden, dass der Mieter eventuelle durch eine unterlassene Renovierung verursachte Schäden (z.B. an der Bausubstanz) ersetzen müsse. Eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen selbst werde hierdurch nicht begründet. Im Übrigen hätte eine solche - gedachte - mehrdeutige Vereinbarung gemäß § 305 c Abs. 1 BGB die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung zufolge.

Da die Vermieterin über die üblichen Malerarbeiten hinaus keine weiteren - durch unterbliebene Renovierung verursachten - Schäden vorgetragen hatte, bestand weder ein Anspruch auf Übernahme der Kosten der Malerarbeiten, noch auf Erstattung eines möglichen Mietausfalls für November 2004. Die Klage wurde daher abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Mathias Vogt

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 318


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