Mietrecht

Urteile

Schadensersatz wegen wiederholten Wassereinbruchs infolge von Baumaßnahmen des Vermieters

Kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Wasserschadens in Verzug, ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser Schadensersatz kann auch die Kosten für einen zwischenzeitlichen Umzug und eine Ersatzwohnung umfassen, wenn dem Mieter die Nutzung der Wohnung wegen der Sanierungsarbeiten nicht zuzumuten ist.

AG Mitte, Urteil vom 19.08.2009 – AZ 21 C 389/08 –

Der Vermieter führte Arbeiten am Dach über der Wohnung des Mieters aus. Im Verlauf dieser Arbeiten wurde das Dach entfernt und mit Folie gegen Witterungseinflüsse gesichert. Im Juli 2007 kam es zu mehreren Wasser- einbrüchen in der Wohnung des Mieters. Der Mieter teilte dem Vermieter die Mängel unverzüglich mit. Nachdem es in der Folgezeit immer wieder zu Wassereinbrüchen kam, forderte der Mieter den Vermieter Anfang August 2007 erneut zur Beseitigung des Mangels und zur Behebung der Schadensursache auf und kündigte an, dass er zum Schutz der in seiner Wohnung befindlichen Kunstwerke eine Ersatzwohnung nehmen, zumindest aber die Kunstwerke auslagern werde. Als es Mitte August zu einem weiteren Wasserschaden gekommen war, begann der Mieter aus Angst um den Bestand seiner Kunst-, Dia- und Tonträgersammlungen mit der Auslagerung dieser Gegenstände. Nachdem es Ende August 2007 zu einem weiteren Feuchtigkeitsschaden gekommen war, forderte der Mieter den Vermieter letztmalig auf, endlich die erforderlichen Abhilfemaßnahmen zu veranlassen. Er wies auf die Unbewohnbarkeit der Wohnung hin und kündigte an, sich eine Umsetzwohnung zu suchen. Der Vermieter lehnte dies ab und bot lediglich eine Mietminderung von 3% an.
Auch im September 2007 kam es zu mehreren Wasserschäden, die der Mieter dem Vermieter mitteilte. Der Vermieter bot mit Schreiben vom 5. September 2007 die malermäßige Instandsetzung der Wohnung an. Zugleich sollte eine Verkleidung der Decken durch eine herabgesetzte Gipskartondecke erfolgen. Das Abhängen der Decken lehnte der Mieter zunächst ab, gab aber zwei Wochen später sein Einverständnis zu den angekündigten Maßnahmen.
Im Oktober 2007 zog der Mieter mit dem verbliebenen Mobiliar bis zur Fertigstellung der Arbeiten in eine Ersatzwohnung. Mit einer Klage verlangte er vom Vermieter die Kosten für den Umzug und die Differenz zwischen der geschuldeten Miete und der höheren Miete für die Ersatzwohnung. Der Vermieter trug vor, dass sich Unbefugte Zutritt zum Dachbereich verschafft und die Schutzfolie beseitigt hätten. Nachdem der Dachbereich gesichert wurde, seien keine Schäden mehr aufgetreten. Im Übrigen sei der Umzug nicht erforderlich gewesen, da er dem Mieter eine Renovierung Zimmer für Zimmer gegen Mietfreiheit angeboten habe.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es gelangte nach umfangreichen Zeugenbefragungen zu dem Ergebnis, dass die Wohnung aufgrund der erheblichen Wasserschäden für den Mieter unbewohnbar gewesen sei und durch den Wassereinbruch bereits Gegenstände des Mieters beschädigt wurden. Nach Ansicht des Amtsgerichts hatte sich der Vermieter spätestens nach Erhalt des Aufforderungsschreibens des Mieters im August 2007 im Verzug befunden. Dieser Verzug sei auch nicht durch die – zeitweise – Weigerung des Mieters, eine abgehängte Decke einbauen zu lassen, unterbrochen worden. Durch den Einbau der Zwischendecke gehe ein erhebliches Maß an Raumhöhe verloren. Bei einer derartigen Veränderung müsse dem Mieter zumindest eine angemessene Überlegungsfrist eingeräumt werden.
Die Kosten für die Ersatzwohnung und die geltend gemachten Aufwendungen für den erforderlichen Umzug waren nach Ansicht des Amtsgerichts auf den Verzug des Vermieters zurückzuführen. Insbesondere habe der Mieter nicht gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen. Aufgrund der permanent drohenden Gefahr weiterer Wasserschäden sei die Benutzbarkeit der Wohnung im maßgeblichen Zeitraum aufgehoben gewesen. Insbesondere habe sich der Mieter nicht darauf beschränken müssen, weiter in der Wohnung zu bleiben und eine Sanierung von Raum zu Raum zu dulden. Im Anschluss an weitere Beweisaufnahmen zum Umfang des Schadens wurde der Vermieter zur Erstattung der aufgewendeten Kosten verurteilt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Arne Looft

Anmerkung:Bitte lassen Sie sich in ähnlichen Fällen in unseren Beratungsstellen zu Ihren Rechten und Pflichten anwaltlich beraten, bevor Sie im Vertrauen auf die Erstattung Kosten für einen Umzug in eine Aus- weichwohnung oder gar in ein Hotel aufwenden.

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