Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang.
An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein.
Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen. Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substanziellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet.

BGH Urteil vom 10.06.2015 – AZ VIII ZR 99/14 –

Ein Vermieter kündigte eine 4-Zimmer-Wohnung mit der Begründung, dass er diese als Dienstwohnung für seinen neuen Hausmeister benötige, und erhob Räumungsklage. In zweiter Instanz schloss der Mieter auf dringendes Anraten des Berufungsgerichts mit dem Vermieter einen Räumungsvergleich. Danach erhielt er eine sechseinhalbmonatige Räumungsfrist und verpflichtete sich, die Prozesskosten zu tragen. Tatsächlich zog nach seinem Auszug nicht der Hausmeister des Vermieters, sondern eine Familie in seine ehemalige Wohnung ein. Er machte daraufhin Schadensersatz für Umzugskosten, die höhere Miete für die neue Wohnung und weitere Kosten geltend. Seine Klage hatte vor dem Amtsgericht Koblenz und dem Landgericht Koblenz jedoch zunächst keinen Erfolg. Das Landgericht Koblenz (welches ihn zuvor zum Räumungsvergleich gedrängt hatte) vertrat die Auffassung, mit dem Räumungsvergleich hätten die ehemaligen Mietvertragsparteien alle möglichen wechselseitigen Ansprüche – also auch eventuelle Schadensersatzansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Betriebsbedarfs – erledigen wollen. Dieser Auffassung trat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil deutlich entgegen. Zwar sei es möglich, dass die Auslegung eines Räumungsvergleichs ergebe, dass die Parteien auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. In dem hier geschlossenen Vergleich fand sich aber weder eine ausdrückliche Bezugnahme auf mögliche Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Bedarfs noch eine Klausel, nach der alle eventuellen Ansprüche der Mietparteien mit dem Vergleich abgegolten sein sollten. Auch von einem stillschweigenden Verzicht des Mieters auf solche Schadensersatzansprüche konnte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht ausgegangen werden. Dies komme allenfalls infrage, wenn sich der Vermieter zu einer „substanziellen Gegenleistung“ verpflichtet habe, zum Beispiel einer „namhaften“ Abstandszahlung. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter im Vergleich lediglich eine Räumungsfrist eingeräumt, welche der Mieter auch im Fall einer Verurteilung erreichen hätte können.

 

 


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