Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Rückgabe von Wohnräumen

Das Schweigen des Mieters auf eine ihm vom Vermieter zugesandte Kündigungsbestätigung (zu einem späteren als dem von ihm in der Kündigung erklärten Termin) führt ebensowenig zu einer befristeten Verlängerung des Mietvertrags wie seine Zusage, innerhalb dieser Frist eventuell ausstehende Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Lehnt der Vermieter bei Beendigung des Mietvertrags den vom Mieter vorgeschlagenen Übergabetermin ab und bietet selbst einen späteren an, dann kann er vom Mieter für diesen Zeitraum keine Nutzungsentschädigung verlangen.
Macht der Vermieter Schadensersatzansprüche wegen eines Mietausfalls geltend, dann muss er darlegen und beweisen, dass er ohne das pflichtwidrige Verhalten des Mieters die Wohnung hätte vermieten können.

AG Berlin Pankow-Weißensee, Urteil vom 10.08.2000 – AZ 3 C 545/99 –

Die Mieterin mietete im Jahre 1979 von dem Rechtsvorgänger des Vermieters eine Wohnung. In dem Mietvertrag war eine Kündigungsfrist von zwei Wochen vereinbart. Mit Schreiben vom 20. Juni 1999, dem Vermieter zugegangen am 22. Juni 1999, erklärte die Mieterin die Kündigung des Mietverhältnisses mit Wirkung zum 3. Juli 1999. Der Vermieter teilte der Mieterin mit, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung wegen der Kündigungsfrist von drei Monaten fristgerecht erst zum 30. September 1999 beendet werden könne. Die Mieterin zahlte ab Juli 1999 keine Miete mehr.

Den Wunsch der Mieterin zu einer (unter Berücksichtigung der kurzen Kündigungsfrist von zwei Wochen) termingerechten Übergabe ließ der Vermieter unberücksichtigt und bot ihr statt dessen für den 14. Juli 1999 ein Treffen an, um eine sogenannte "Wohnungsvorabnahme" durchzuführen. Bei dieser Gelegenheit konnte der Vermieter feststellen, dass die Mieterin zwar mit ihrem Hausstand ausgezogen war, jedoch auf dem Balkon, im Flur und im Keller diverse Möbel, Müll und Sperrmüll zurückgelassen hatte.

Er erklärte der Mieterin, er wolle zunächst die Fenster tischler- und malermäßig instandsetzen lassen. Im Übrigen müsse die Mieterin noch Schönheitsreparaturen durchführen. Darüber forderte er von der Mieterin, dass die Wohnung bis zum "Vertragsende am 30. September 1999" vollständig beräumt sein müsse. Dann erbat er sich von der Mieterin einen Satz Wohnungsschlüssel, während die Mieterin die weiteren Haus- und Wohnungsschlüssel zunächst behielt. Die vom Vermieter veranlassten Tischler- und Malerarbeiten waren zum 30. September 1999 noch nicht beendet. Im November sandte die Mieterin dem Vermieter die restlichen Schlüssel zu.

Der Vermieter verlangte mit der Klage von der Mieterin die Miete von Juli 1999 bis einschließlich September 1999. Die Mieterin hat die Mietforderung bis zum 6. Juli 1999 teilweise anerkannt. Das Amtsgericht erließ insoweit ein Anerkenntnisteilurteil und wies die Klage im Übrigen ab.

Es führte in seiner Entscheidung aus, dass die Kündigungsfrist aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag zwei Wochen betragen haben, so dass das Mietverhältnis aufgrund der dem Vermieter am 22. Juni 1999 zugegangenen Kündigung zum 6. Juli 1999 beendet wurde. Der Vermieter konnte die Behauptung, zwischen den Parteien sei ein neuer Miet- oder Dauernutzungsvertrag mit anderen Kündigungsfristen geschlossen worden, nicht beweisen. Das Amtsgericht konnte sich auch nicht der Ansicht des Vermieters anschließen, das Verhalten der Mieterin bei der 'Wohnungsvorabnahme' sei als Zustimmung zum befristeten Fortbestand des Mietverhältnisses bis zum 30. September 1999 zu sehen. Denn die Mieterin hatte mit der Kündigung unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht, dass sie das Mietverhältnis als beendet angesehen hatte. Die Tatsache, dass sich die Mieterin zunächst auf die Forderung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen eingelassen hatte, durfte der Vermieter nicht als schlüssige Kundgabe des Willens der Mieterin ansehen, das Mietverhältnis bis zum 30. September 1999 fortzusetzen. Das Amtsgericht kam zu dem Ergebnis, dass der Vermieter das Verhalten der Mieterin lediglich dahin verstehen durfte, dass sie sich der Forderung nach Durchführung von Schönheitsreparaturen jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt nicht verschließen wollte.

Eine andere Beurteilung konnte sich nach Ansicht des Amtsgerichts auch nicht aus der vom Vermieter zuvor an die Mieterin übersandten 'Kündigungsbestätigung' zum 30. September 1999 ergeben. Unabhängig von der Frage, ob die Mieterin dieses Schreiben überhaupt als Angebot zum Abschluss eines befristeten Mietvertrages verstehen konnte, wurde dieses Schreiben vom Vermieter nicht vorgelegt, so dass es auch nicht ausgelegt werden konnte.

Abschließend wies das Amtsgericht darauf hin, dass dem Umstand, dass die Mieterin der falschen Rechtsauffassung des Vermieters (den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses betreffend) nicht entgegengetreten sei, ebenfalls keinerlei Hinweise auf einen rechtsgeschäftlichen Willen der Mieterin zur befristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses entnommen werden könnten. Der Vermieter konnte von der Mieterin auch keine Nutzungsentschädigung wegen des Vorenthaltens der Mieträume gem. § 557 BGB (a. F.) verlangen. Das Amtsgericht wies in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass ein Vorenthalten im Rechtssinne bedeute, dass der Mieter die Wohnung gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgebe. Davon könne jedoch keine Rede sein, wenn der Vermieter die Wohnung gar nicht zurückhaben wolle, sondern sich darauf beschränkte, sich einen Schlüssel für die Durchführung von ihm beabsichtigter Arbeiten entgegenzunehmen. Eine vollständige und ordnungsgemäße Rückgabe habe der Vermieter erst für den 30. September 1999 geltend gemacht. Nach Ansicht des Amtsgerichts hatte der Vermieter das Vertragsverhältnis als nicht beendet angesehen und aus diesem Grunde die Räumung nicht gewollt. Deshalb stehe ihm auch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu.

Schließlich wies das Amtsgericht auch die Ansprüche des Vermieters wegen des angeblichen Mietausfalls aufgrund der (zum Tag der 'Wohnungsvorabnahme' am 14. Juli 1999) nicht ordnungsgemäß geräumten Wohnräume zurück. Grundsätzlich sei die Mieterin zwar verpflichtet gewesen, die Mieträume mit Ablauf des 6. Juli 1999 vollständig geräumt an den Vermieter zu übergeben. Von einer schuldhaften Verletzung der Rückgabepflicht kann aber keine Rede sein, weil der Vermieter überhaupt nicht gewillt war, die Wohnung vor dem 30. September 1999 zurückzunehmen. Unabhängig davon habe der Vermieter jedoch nicht darlegen und beweisen können, dass er bei rechtzeitiger ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung eine entsprechende Miete erzielt hätte. Angesichts der Tatsache, dass der Vermieter in der Zeit zwischen dem 14. Juli 1999 und dem 30. September 1999 umfangreiche Arbeiten in der Wohnung durchführen ließ, war der Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts auch gar nicht gewillt, die Wohnung vor dem 30. September 1999 anderweitig zu vermieten, da er die Rechtsfolgen der Kündigung falsch eingeschätzt hatte. Aus den genannten Gründen hat das Amtsgericht die Klage des Vermieters abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwälten Sten Köplin-Fritsche u. Matthias Vogt

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 288


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