Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Rückforderung einer auf eine verspätete Abrechnung von Betriebskosten geleisteten Nachzahlung

Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 18.01.2006 – AZ VIII ZR 94/05 –

Der Mieter hatte vom Vermieter eine Wohnung gemietet und die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichtet. Mit Schreiben vom 26.01.2004 rechnete der Vermieter über die Betriebskosten für den Zeitraum 11.11.2001 bis 31.12.2002 ab. Der Mieter zahlte die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung an den Vermieter.

Im Anschluss an eine rechtliche Beratung forderte der Mieter den Vermieter auf, die zu Unrecht auf die Abrechnung gezahlte Betriebskostennachforderung zu erstatten. Nachdem der Vermieter dies abgelehnt hatte, erhob der Mieter Klage. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat auf die Berufung des Vermieters die Klage abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und wies die Berufung des Vermieters zurück (mit der Folge, dass das ursprüngliche Urteil des Amtsgerichts rechtskräftig wurde). Er führte in seiner Urteilsbegründung aus, die verspätete Abrechnung des Vermieters (die gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen muss) habe dazu geführt, dass der Vermieter mit der Geltendmachung der Forderung dauerhaft ausgeschlossen sei. Ein Grund, weshalb der Vermieter die Versäumung der Frist nicht zu vertreten habe, sei nicht ersichtlich.

Damit stehe fest, dass der Mieter die Zahlung auf eine nicht bestehende Schuld ohne Rechtsgrund geleistet habe. Diese Zahlung könne er nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung vom Vermieter zurückverlangen.

Das Landgericht hatte argumentiert, die Zahlung des Mieters könne in analoger Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht mehr zurückgefordert werden. Nach Maßgabe dieser Vorschrift kann der Schuldner vom Gläubiger keine Rückzahlung verlangen, wenn er auf eine verjährte Forderung gezahlt hat.

Diesen Überlegungen schloss sich der Bundesgerichtshof nicht an. Er wies darauf hin, dass grundsätzliche Unterschiede zwischen einer verjährten und einer nach Ablauf der Ausschlussfrist erloschenen Forderung bestünden. Während eine verjährte Forderung weiterhin Bestand habe und dem Schuldner lediglich eine Einrede zustehe, sei die ursprüngliche Forderung nach Ablauf der Ausschlussfrist vollständig erloschen. Vor diesem Hintergrund (nämlich dass eine Zahlung auch auf eine verjährte Forderung möglich ist) müsse die Vorschrift des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB gesehen werden. Eine analoge Anwendung auf bereits erloschene Forderungen scheide aus diesen Gründen aus. Dem Mieter stehe somit ein Anspruch gegen den Vermieter auf Erstattung der zu Unrecht gezahlten Nachforderung nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zu.

Veröffentlicht in Das Grundeigentum 2006, S. 246 f.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 316


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