Mietrecht
Urteile
Rechtzeitigkeit von Mietzahlungen
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Reglung dem Mieter auferlegt.
BGH Urteil vom 05.10.2016 – AZ VIII ZR 222/15 –
BGH Urteil vom 05.10.2016 – AZ VIII ZR 223/15 –
Die Mieterin einer Kölner Wohnung ebenso wie ihre im gleichen Haus wohnende Mutter, in deren Mietverträgen sich jeweils die oben zitierte Klausel befand, wurden von ihrem Vermieter mit Schreiben vom 23. August 2013 wegen verspäteter Mietzahlungen für die Monate Januar, Februar, März, Mai und Juli 2013 abgemahnt. Für die Monate März, April und Mai 2014 zahlten die Mieterinnen jeweils spätestens am dritten Werktag des Monats die Mieten bar bei ihrer Bank ein und erteilten gleichzeitig einen entsprechenden Überweisungsauftrag. Der Eingang der Mieten beim Vermieter erfolgte jeweils erst nach dem dritten Werktag des Monats. Am 6. Mai 2014 kündigte der Vermieter die beiden Mietverhältnisse wegen wiederholter verspäteter Mietzahlung. Seine Räumungsklage hatte jedoch weder beim Amtsgericht noch beim Landgericht Erfolg. Der Vermieter legte erfolglos Revision beim BGH ein. Der Bundesgerichtshof teilte die Auffassung des Landgerichts Köln, dass die der Kündigung vorausgegangenen Mietzahlungen für März, April und Mai 2014 nicht verspätet gewesen seien. Es genüge für eine pünktliche Mietzahlung nämlich, dass die Mieterinnen die „erforderliche Leistungshandlung“ (Überweisungsauftrag) jeweils spätestens am dritten Werktag des Monats vorgenommen hätten, auf einen späteren Eingang beim Vermieter komme es nicht an. Auch die Formularklausel im Mietvertrag ergäbe nichts anderes, da diese wegen unangemessener Benachteiligung der Mieterinnen unwirksam sei. Sie verlagere abweichend von § 556 b Absatz 1 BGB das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht worden sind, auf den Mieter. Dem Gesetzeswortlaut des § 556 b Absatz 1 BGB lasse sich „nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss“ . Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachgebrauch als Synonym für das „Bezahlen eines Geldbetrags zu verstehen“ . Die Mietschuld sei, wie andere Geldschulden, „im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners“ (hier: des Mieters) zu erfüllen. Der Mieter trage zwar die „Verlustgefahr, (…) aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert“ . Er müsse nur rechtzeitig alles getan haben, um den Vermieter zu befriedigen. Hier reichte es also aus, dass die Mieterinnen jeweils am dritten Werktag für ausreichende Kontendeckung sorgten und ihrer Bank den Überweisungsauftrag erteilten.
Anmerkungen:
1. So erfreulich diese Urteile des BGH für Mieter/innen sind, eine pünktliche Mietzahlung bleibt weiterhin unbedingt erforderlich. Die Zahl der Kündigungen wegen (angeblich) unpünktlicher Mietzahlungen ist in den letzten Jahren unverändert hoch. Man sollte den Überweisungsauftrag für die monatliche Mietzahlung also lieber nicht erst für den dritten Werktag, und damit den letzten möglichen Tag, einplanen.
2. Die Urteile des BGH beziehen sich auf Wohnraummietverhältnisse. Für die Geschäftsraummiete hat der zuständige XII. Senat des BGH Formularklauseln, wonach es für die rechtzeitige Zahlung der laufenden Miete auf den Eingang auf dem Konto des Vermieters ankommt, bisher für wirksam erachtet.
