Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Recht des Vermieters auf Zutritt zur Wohnung und Kündigung des Mietverhältnisses nach vom Vermieter provozierter Pflichtverletzung des Mieters

In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrags hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Absatz 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.
Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.
Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustands“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Absatz 1 Satz 1 BGB) unwirksam.

BGH Urteil vom 04.06.2014 – AZ VIII ZR 289/13 –

Der Mieter eines Hauses und seine Vermieterin hatten bereits zweimal gerichtlich über das Besichtigungsrecht der Vermieterin gestritten. Im August 2012 vereinbarten sie einen Besichtigungstermin zur Überprüfung von Rauchmeldern im Haus. Die Vermieterin versuchte bei diesem Termin auch andere Räume, die nicht mit Rauchmeldern ausgestattet waren, gegen den Willen des Mieters zu betreten. Der darauf folgenden Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, folgte sie nicht, sondern räumte stattdessen im Flur Gegenstände des Mieters von der Fensterbank und öffnete das Fenster. Daraufhin umfasste der Mieter seine Vermieterin von hinten am Oberkörper und trug sie vor die Haustür. Die Vermieterin kündigte wegen dieses Vorfalls fristlos und hilfsweise ordentlich. Nachdem das Amtsgericht die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen hatte, verurteilte das Landgericht den Mieter in der Berufungsinstanz zur Räumung des Hauses, da der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen des Verhaltens des Mieters nicht zumutbar gewesen sei. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf und wies die Berufung der Vermieterin zurück. Das Landgericht habe verkannt, dass die Vermieterin ihrerseits vor dem beanstandeten Verhalten des Mieters ihre mietvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme verletzt und dadurch das nachfolgende Verhalten des Beklagten „herausgefordert“ hat. Sie sei nämlich nur zur vereinbarten Besichtigung der mit Rauchmeldern ausgestatteten Räume berechtigt gewesen und habe mit ihrem Verhalten das Hausrecht des Mieters verletzt. Interessanterweise stellte der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang klar, dass entgegen der bisherigen Rechtsprechung zahlreicher Amts- und Landgerichte dem Vermieter kein periodisches Recht (etwa alle ein bis zwei Jahre) zur Besichtigung der Wohnung ohne besonderen Grund zusteht. Vielmehr habe der Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung, was das Recht beinhalte, in diesen Räumen in Ruhe gelassen zu werden. Eine Pflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu gewähren, bestehe daher nur, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gebe. Auch eine Formularklausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Mieträume nach vorheriger Ankündigung zur „Überprüfung des Wohnungszustands“ zu besichtigen, ändere daran nichts. Vielmehr ist eine solche Klausel, wie der Bundesgerichtshof klarstellte, unwirksam.      

 

Anmerkung: Diese aus Mietersicht erfreuliche Entscheidung schränkt das Besichtigungsrecht des Vermieters im Vergleich zur bisher wohl überwiegenden Rechtsprechung der Instanzgerichte deutlich ein. Dennoch hat der Vermieter in verschiedenen Situationen das Recht, Zutritt zur Wohnung zu verlangen. Sie sollten sich daher stets in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen, wenn der Vermieter Zutritt zur Wohnung verlangt. (Weitere Informationen finden Sie in unserer Infoschrift „Zutritt und Besichtigung“oder www.bmgev.de/mietrecht/infoschriften.html)

 

 


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