Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Ordnungsgemäße Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

1. Die Ankündigung der Entfernung einer Ofenheizung und des Anschlusses der Wohnung an eine Zentralheizung erfordert die Angabe der Anzahl, Größe und Standorte der Heizkörper.
2. Den Anbau eines Aufzugs muss ein Mieter nicht dulden, wenn nach den Auskünften in der Modernisierungsankündigung noch gar nicht feststeht, welche Größe und Ausstattung der Aufzug haben soll.
3. Den Austausch angeblich vorhandener Bleirohre gegen neue Wasserrohre muss der Mieter nicht dulden, solange er begründete Zweifel hat, dass gar keine Bleirohre mehr vorhanden sind.

AG Wedding, Urteil vom 23.09.2016 – AZ 16 C 204/16 –

Die Vermieter einer Wohnung im Wedding kündigten den Abbau der vorhandenen Ofenheizungen und den Anschluss der betroffenen Wohnungen an die Zentralheizung an. Explizite Angaben zur Anzahl und Größe der Heizkörper sowie zu deren genauen Standorten fehlten in der Ankündigung. Außerdem solle ein Aufzug installiert werden. Dazu hieß es, dass eine Kabinengröße von 1,40 x 1,10 m und eine Nennlast von 600 kg „angedacht“ seien. Ob sich die Aufzugtüren in den Vollgeschossen oder auf halber Treppe befinden würden, wurde nicht mitgeteilt. Schließlich wurde auch noch die Duldung des Austauschs der angeblich vorhandenen Bleirohre gegen neue Wasserrohre als Instandsetzungsmaßnahme verlangt. Ein Mieter verweigerte die Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen und auch des Austauschs der Rohre, da diese nach seiner Kenntnis erst vor 10 Jahren ausgetauscht worden waren und außerdem eine von ihm veranlasste Trinkwasserprüfung keine zu beanstandende Bleibelastung ergeben hatte. Als er sich nach entsprechender Abmahnung der Vermieter weiterhin weigerte, die Arbeiten zu dulden, kündigten die Vermieter das Mietverhältnis und verklagten den Mieter auf Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht Wedding wies die Räumungsklage ab. Zwar dürften an eine Modernisierungsankündigung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine zu strengen Anforderungen gestellt werden, es müsse insbesondere nicht jedes Detail und jeder Leitungsverlauf genau dargestellt werden. Bei Anzahl, Dimensionierung und geplanten Standorten der Heizkörper handele es sich jedoch nicht um solche Details, auf deren Angabe der Vermieter verzichten könne. Vielmehr seien dies Fakten, die von erheblichem Belang seien für die Frage, in welchen Räumen und wie warm die Wohnung nach Modernisierung tatsächlich beheizt werden könne. Die Behauptung der Vermieter, der Mieter habe bereits vor der Ankündigung diese Auskünfte mündlich erhalten, hielt das Gericht für unerheblich, da das Gesetz für die Modernisierungsankündigung die Schriftform vorschreibt. Auch den Aufzugsanbau musste der Mieter daher nach Ansicht des Gerichts nicht dulden: Die Ankündigung hätte mindestens Angaben dazu enthalten müssen, wo genau der Aufzug errichtet werden soll und wo sich die Zugänge (Türen) befinden sollen. Außerdem müsse der Mieter einem Verlangen nicht „ins Blaue hinein“ zustimmen, wenn der Vermieter noch gar nicht genau wisse, welche Art Aufzug er errichten wolle. Schließlich hielt das Gericht die Kündigung der Vermieter auch wegen der verweigerten Duldung des Wasserrohr-Austauschs nicht für begründet: „Denn jedenfalls muss der Mieter, der sich auf gute Argumente stützt, wenn er die Erforderlichkeit einer Instandsetzung anzweifelt, nicht trotz aller Zweifel und ohne einen Nachweis den Weg der vorsorglichen Duldung gehen, um seine Wohnung nicht zu verlieren. “ Hier stützten sich die Vermieter lediglich auf die Auskünfte einer Sanitärfirma, während der Mieter von einem Rohraustausch vor erst 10 Jahren wusste und zudem eine Trinkwasserprobe veranlasst hatte, welche nicht beanstandet wurde. Danach war es für das Gericht zumindest zum Zeitpunkt der Kündigung ungeklärt, wer hinsichtlich der tatsächlich vorhandenen Rohre Recht hatte.

Anmerkung: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Da es immer häufiger vorkommt, dass Vermieter Mieter/innen mit der Begründung kündigen, diese hätten in vertragswidriger Weise die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen oder Instandsetzungsarbeiten verweigert, sollten Sie sich stets in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen, bevor Sie eine Entscheidung über die Duldung oder Nichtduldung angekündigter Baumaßnahmen treffen.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Carola Wallner-Unkrig


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