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Mietrecht

Urteile

Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und Heilung durch Schonfristzahlung

Durch die vollständige Zahlung eines Mietrückstands innerhalb der Schonfrist des § 569 Absatz 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.12.2014 – AZ 18 C 180/14 –

Die Mietzahlung des Mieters für Juli 2014 ging beim Vermieter erst am 8. Juli 2014, die Zahlung für Mai 2014 erst am 9. Juli 2014 ein. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 4. Juli 2014 wegen des behaupteten Rückstands von zwei Monatsmieten sowie wegen angeblich häufiger unpünktlicher Mietzahlungen fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklage des Vermieters wies das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ab. Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass durch die Zahlung des gesamten Rückstands innerhalb der Frist des § 569 Absatz 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage) nicht nur die fristlose, sondern auch die ordnungsgemäße Kündigung unwirksam geworden sei. Es bezog sich dabei in vollem Umfang auf eine Entscheidung der Abteilung 23 des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AZ: 23 C 262/12) vom 21. Februar 2013. In dieser hatte das Amtsgericht klargestellt, dass dem Wortlaut des § 569 Absatz 3 Nr. 2 Satz 1 BGB eine Begrenzung auf die fristlose Kündigung gerade nicht zu entnehmen sei. Zwar finde sich diese Regelung „im Regelungszusammenhang der fristlosen Kündigung“, jedoch werde im Wortlaut „die Kündigung“ und nicht ausschließlich „die fristlose Kündigung“ in Bezug genommen. Unter „die Kündigung“ sei jedoch die gesamte Erklärung des Vermieters zu verstehen, insbesondere dann, „wenn der Kündigungsgrund für beide Kündigungen in ein und demselben Zahlungsrückstand besteht und dieser lediglich durch Hinzufügung einer zweiten Kündigungsüberschrift ‚verdoppelt‘ werden soll “ . Das Amtsgericht tritt in seiner Urteilsbegründung den Argumenten des Bundesgerichtshofs, der eine Anwendbarkeit des § 569 Absatz 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (bisher) verneint, ausführlich entgegen: Soweit der Bundesgerichtshof damit argumentiert, dass der Gesetzgeber bei den letzten Mietrechtsreformen darauf verzichtet hat, die Regelung des § 569 Absatz 3 BGB ausdrücklich auch auf die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu erstrecken, übersieht er nach Auffassung des Amtsgerichts, dass das Gesetz den Zahlungsverzug als ordentlichen Kündigungsgrund in § 573 BGB gar nicht ausdrücklich benennt. Es wäre also „wenig konsequent, wenn das Gesetz, das die Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung nicht regelt, gleichwohl Einschränkungen vorsähe“ . Auch das Argument des Bundesgerichtshofs, die „Schonfristzahlung“ gemäß § 569 Absatz 3 Nr. 2 Satz 1 BGB solle der Vermeidung von Obdachlosigkeit dienen, welche bei einer fristgemäßen Kündigung weniger drohe als bei einer fristlosen, ließ das Amtsgericht nicht gelten. Tatsächlich stelle die fristgemäße Kündigung für die meisten Mieter eine ebenso starke Bedrohung dar wie die fristlose. Zum einen könne das Gericht auch bei der fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren, was die Kündigungsfristen der ordentlichen Kündigung übersteigt. Zum anderen führe die bei gerichtlichen Verfahren verstreichende Zeit ohnehin dazu, dass zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung meist sowohl der Räumungstermin einer fristlosen wie auch der zugleich erklärten fristgemäßen Kündigung verstrichen ist.

Anmerkung:
Die Richterin deutete in der mündlichen Verhandlung an, dass diese Auffassung inzwischen wohl überwiegend auch von den anderen Richter/innen am Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vertreten wird. Die gleiche Argumentation gegen die Rechtsprechung des BGH in dieser Frage findet sich auch verbreitet in der juristischen Literatur. Es ist erfreulich, dass Amtsrichter/innen (mit durchweg überzeugenden Argumenten) der verfehlten Rechtsprechung des BGH so entschieden entgegen treten, aber es bleibt abzuwarten, ob auch in die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin und des BGH Bewegung kommt.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann


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