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Mietrecht

Urteile

Nutzungsentschädigung nur bis zur Rückgabe der Wohnung

Nach Vertragsbeendigung muss Nutzungsentschädigung nur für die Zeit bis zur Rückgabe der Mietsache gezahlt werden, es sei denn, der Vermieter weist einen weiteren Schaden nach.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 05.10.2005 – AZ VIII ZR 57/05 –

Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis zum 30.04.2003 mit Schreiben vom 28.01.2003. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 15.05.2003. Die Parteien stritten nur noch darüber, ob die Mieterin für den gesamten Monat Mai 2003 Nutzungsentschädigung zu zahlen habe. Die Vermieterin begehrte mit ihrer Revision eine volle Nutzungsentschädigung für den Monat Mai 2003.

Das Berufungsgericht hatte bereits ausgeführt, dass ab Mitte Mai 2003 der Vermieterin eine weitere Nutzungsentschädigung nach Rückgabe nicht zugestanden habe. Eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB könne nach dem Gesetz nur für die Zeit der Vorenthaltung gewährt werden. Erwägungen aus dem Schadensersatzrecht führten nicht zur Verlängerung dieses gesetzlichen Zeitraums, sodass eine Beweiserleichterung für den Zeitraum im Monat nicht vorzunehmen sei. Für diesen Zeitraum gelte ebenso wie für die Folgezeit, dass zur Darlegung eines Schadensersatzanspruchs die Notwendigkeit bestehe, substanziiert die Vermietungsgelegenheit darzutun. Schadensersatzansprüche wegen Nichtvermietbarkeit der Wohnung ab Monatsmitte seien nicht hinreichend dargetan. Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision der Vermieterin ist daher zurückzuweisen. Die Vermieterin hat gegen die Mieterin einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB nur bis zur Rückgabe der Wohnung am 15.05.2003.

Ob im Fall der Rückgabe der Mietsache an einem zwischen den Mietvertragsparteien nicht vereinbarten Tag innerhalb eines Monats Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB bis zum Schluss der Mietberechnungsperiode oder nur bis zum Übergabetag geschuldet wird, ist umstritten.

Während eine Ansicht einen Anspruch aus § 546 a Abs. 1 BGB nur für die Zeit bis zur Rückgabe des Mietobjekts bejaht und den Vermieter im Übrigen auf Schadensersatzansprüche (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB) verweist, wird andererseits vertreten, dass bei Erfüllung der Rückgabeverpflichtung "zur Unzeit" Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB bis zum Schluss der Mietberechnungsperiode oder bis zum nächsten üblichen Miettermin zu bezahlen sei.

Der § 546 a Abs. 1 BGB ist von dem der Interessenlage entsprechenden Gedanken getragen, dass es unter keinem Gesichtspunkt gerechtfertigt erscheint, den Mieter, der die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter vorenthält, besser zu stellen, als er bei Fortdauer des Mietvertrags gestanden hätte. Er soll für die Dauer der Vorenthaltung mindestens die vereinbarte Miete weiter entrichten, weil es nur an ihm liegt, dass er noch im Besitz der Mietsache ist, und weil er es selbst in der Hand hat, sich durch die Herausgabe der Mietsache seiner Verpflichtung zu entledigen. Die Bestimmung gewährt dem Vermieter eine Mindestentschädigung, die in ihrer Höhe weder davon abhängig ist, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden erwachsen ist, noch davon, ob der Mieter aus der vorenthaltenen Mietsache einen entsprechenden Nutzen hat ziehen können. Durch die Regelung des § 546 a Abs. 1 BGB wird Druck auf den Mieter ausgeübt, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen. Es liegt allein an ihm, die Rechtsfolgen des § 546 a Abs. 1 BGB zu vermeiden oder zu beenden. Nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache kann der Vermieter als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen. Für die Zeit danach bleibt ihm bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Geltendmachung eines Schadens infolge einer erst späteren Vermietung vorbehalten (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB). Der Begriff der Vorenthaltung besagt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.

Im vorliegenden Fall hat die Mieterin die Wohnung am 15.05.2003 zurückgegeben. Nur bis zu diesem Zeitpunkt hat die Mieterin die Wohnung der Vermieterin vorenthalten im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB. Die Mieterin ist deshalb nur bis zu diesem Zeitpunkt zur Fortzahlung der Miete verpflichtet. Einen weiteren Schaden für die Zeit danach (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB) hat die Vermieterin nicht dargelegt.


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