Mietrecht
Urteile
Modernisierung und Umstellung auf Wärmecontracting
Bei einer Umstellung auf Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter Heizkosten nur gemäß § 7 Absatz 2 Heizkostenverordnung abrechnen.
BGH Karlsruhe, Urteil vom 01.06.2005 – AZ VIII ZR 84/04 –
Die 1990 vom Mieter bezogene Wohnung war mit einer Ofenheizung ausgestattet. 1998 vereinbarten die Mietvertragsparteien den Einbau einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage und zugleich eine ab Februar 1999 zu zahlende neue Gesamtmiete (Modernisierungsumlage, Betriebs- und Heizkostenvorschüsse).
Bis April 1999 betrieb der Vermieter die Heizungsanlage selbst. Ab 1. April 1999 hatte der Vermieter die gesamte Heizungs- und Warmwasseranlage an einen Wärmedienstleister verpachtet, der nicht nur für die Belieferung mit Heizenergie, sondern auch die Instandhaltung der Heizungsanlage übernommen hatte (Wärmecontracting).
Ab April 2002 kürzten die Mieter die Miete um zwei Drittel des Modernisierungszuschlags, weil sie der Auffassung waren, der Vermieter habe mit der Verpachtung der Anlage und der damit einhergehenden Erhöhung der Wärmelieferungskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt. Der Vermieter verlangte die Zahlung der reduzierten Miete sowie eine Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung.
Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters überwiegend statt, das Landgericht jedoch hielt die Mietkürzung für gerechtfertigt.
Der BGH teilte die Auffassung des Landgerichts nicht. Er gab dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der gekürzten Miete statt, denn die erhöhte Miete nach Modernisierung war in zulässiger Weise vereinbart worden. Der Umstand, dass der Gegenstand der Modernisierung (nämlich die Heizungsanlage) anschließend an ein Drittunternehmen verpachtet worden sei, habe keine Auswirkung auf die Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete. Der Vermieter sei jedoch nicht berechtigt, die gesamten Wärmelieferungskosten zu verlangen. Die Zustimmung des Mieters zur Umstellung der bisherigen Ofenheizung auf eine von dem Vermieter betriebene zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage erfasse lediglich die Umlage der in § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung genannten Kosten (nämlich die Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage). Ein Fremdbezug von Energieleistungen werde von dieser Modernisierungsvereinbarung nicht erfasst, so dass eine Nachzahlung, die auf den vom Contractor in Rechung gestellten Wärmepreis gestützt ist, nicht verlangt werden dürfe.
Abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2005, S. 456-457
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 323