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Mietrecht

Urteile

Mitvermietete, aus der Wohnung heraus frei zugängliche Nebenflächen

Führt von einer Wohnung eine sichtbare Treppe zum Dachboden und wird die Wohnung mit sämtlichen Schlüsseln – auch für den Zugang zum Dachboden von der Wohnung aus – an die Mieter übergeben, ist auch dieser mitvermietet, unabhängig davon, ob er im Mietvertrag ausdrückliche Erwähnung findet.

LG Berlin, Beschluss – AZ 66 S 280/19 –

In eine Wohnung in Kreuzberg im 4. Obergeschoss hatte ein früherer Mieter ohne Genehmigung eine Treppe von der Wohnung zum Dachboden eingebaut. Von den Vermietern wurde er vergeblich zum Rückbau aufgefordert. Im Jahr 2002 wurde die Wohnung an neue Mieter vermietet; in dem Mietvertrag fand der Dachboden keine Erwähnung, der Zugang zu diesem über die Treppe in der Wohnung war jedoch deutlich sichtbar. Die Vermieter ließen – ohne Prüfung, ob der Vormieter seiner Rückbauverpflichtung nachgekommen war – die Übergabe der Wohnung direkt zwischen dem Vormieter und den Nachmietern abwickeln. Diese erhielten vom Vormieter alle Schlüssel, auch für den Zugang zum Dachboden. Von dem unerlaubten Umbau durch den Vormieter und dessen Rückbauverpflichtung hatten sie keine Kenntnis. Sie nutzten von Anfang an auch den Dachboden. 16 Jahre später verlangten die Vermieter von den Mietern die Herausgabe des Dachbodens und kündigten vorsorglich die Nutzung desselben fristlos. Der mit den Mietern geschlossene Mietvertrag erfasse diese Fläche nicht ausdrücklich, zudem sei deren Nutzung aus Brandschutzgründen unzulässig. Ihre Klage hatte keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin teilte die Auffassung der Mieter, dass diese davon ausgehen konnten, „dass sämtliche durch den Eingang der Wohnung unmittelbar erschlossenen und frei zugänglichen Räume vom Mietgegenstand umfasst sind“ .  Zwar enthalte der Mietvertrag Angaben zur Größe der Wohnung und zur Zahl der als Wohnraum nutzbaren Zimmer. Da es aber keine weitere Abgrenzung des Mietgegenstandes beispielsweise durch einen Lageplan gäbe, könne nicht angenommen werden, dass „die aus der Wohnung erschlossene Dachbodenfläche nicht Teil des Mietgegenstandes sein sollte“ . Soweit für den Dachboden aus Brandschutzgründen Fluchtmöglichkeiten erforderlich seien, folgten hieraus „gegebenenfalls Pflichten für die (…) Eigentümer und Vermieter, keinesfalls allerdings ein Räumungsanspruch“ gegenüber den Mietern.