Mietrecht

Urteile

Minderung wegen anfänglicher Mängel und Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Eine Minderung und ein Zurückbehaltungsrecht können dem Mieter auch dann zustehen, wenn Mängel bereits bei Anmietung der Wohnung vorhanden sind, sofern sich der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet hat. Ein auf eine Kündigung wegen Mietrückständen gestützter Räumungsanspruch des Vermieters erfordert die Angabe und Erläuterung der tatsächlich geschuldeten Miete, sofern diese von der vertraglich vereinbarten Miete abweicht.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.08.2011 – AZ AZ: 21 C 90/11 –

Vermieter und Mieter schlossen im Februar 2005 einen Mietvertrag und vereinbarten einen Gesamtmietpreis in Höhe von 381 Euro (281 Euro Nettokaltmiete und 100 Euro Betriebskostenvorauszahlung). Nach zweimaliger Veränderung der Betriebskostenvorauszahlung betrug die Miete zuletzt 431 Euro (281 Euro Nettokaltmiete und 150 Euro Betriebskostenvorauszahlung). Bereits bei Anmietung der Wohnung waren die Seitenwände der Küchenspüle wegen des defekten Wasserhahns durchfeuchtet. Die Vermieter hatten sich zum Austausch der mangelhaften Spüle verpflichtet. Im Wohnungsübergabeprotokoll hieß es dazu unter der Überschrift „Mangelbeschreibung“: „Austauschen der Spüle“. Trotz wiederholter Aufforderungen zur Mängelbeseitigung tauschten die Vermieter die Spüle nicht aus. Deshalb minderte der Mieter von November 2009 bis Dezember 2010 die Miete. Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis im Jahr 2010 mehrmals fristlos und fristgemäß wegen Zahlungsverzugs in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten. Sie waren der Auffassung, der Mieter sei zur Minderung nicht berechtigt, weil der Mangel bereits bei Anmietung vorhanden war und der mangelhafte Zustand der Wohnung vom Mieter vorbehaltlos angenommen worden sei. Die auf diese Kündigungen gestützte Räumungsklage der Vermieter wies das Amtsgericht ab. Das Amtsgericht legte die Anmerkung in dem Wohnungsübergabeprotokoll dahingehend aus, dass der Mieter die Mietsache gerade nicht vorbehaltlos angenommen, sondern vielmehr sein Recht auf Mietminderung und Zurückbehaltung der Miete vorbehalten habe, indem in das Übergabeprotokoll aufgenommen wurde, dass die Spüle auszutauschen sei. Unter Berücksichtigung der – angesichts des Mangels nach Auffassung des Amtsgerichts angemessenen – Minderung von 5% und eines Zurückbehaltungsrechts in mindestens dreifacher Höhe verblieb jedenfalls kein Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten, der eine Kündigung hätte rechtfertigen und einen Räumungsanspruch begründen können. Hinsichtlich der verschiedenen Kündigungserklärungen des Vermieters stellte das Gericht zudem klar, dass die von den Vermietern jeweils behauptete tatsächliche Miethöhe nach mehreren Änderungen der Nebenkostenvorschüsse seit Vertragsbeginn im Einzelnen hätte nachvollziehbar dargelegt werden müssen, um die angeblichen Mietrückstände überprüfbar zu machen. Hieran fehlte es zumindest hinsichtlich der ersten Kündigung der Vermieter.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

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