Mietrecht
Urteile
Minderung bei Zwischenumsetzung in eine kleinere Wohnung
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 07.12.2020 – AZ 7 C 74/20 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams
Die Mieter zweier nebeneinander liegender und miteinander verbundener Wohnungen im fünften Obergeschoss eines Kreuzberger Hauses erhielten von ihrer Vermieterin die Ankündigung umfangreicher Baumaßnahmen, unter anderem sollte das über ihnen liegende Dachgeschoss ausgebaut werden. Gleichzeitig teilte die Vermieterin ihnen mit, dass sie eine (nicht näher spezifizierte) Mietminderung für die Beeinträchtigungen aufgrund der bevorstehenden Arbeiten gewähren werde. Wegen des Ausbaus des Dachgeschosses über den insgesamt knapp 110 qm großen Wohnungen der Mieter war die Zwischenumsetzung der Mieter in eine ca. 30 qm große Ersatzwohnung erforderlich, welche letztlich vom 09.07.2018 bis zum 25.04.2019 dauerte. Die Mieter zahlten in dieser Zeit die vereinbarte Miete in voller Höhe. Die nach Abschluss der Bauarbeiten von der Vermieterin geleistete Erstattung (Mietminderung) erschien ihnen zu niedrig. Sie vertraten die Auffassung, dass unter Berücksichtigung der viel geringeren Fläche der Umsetzwohnung für den Zeitraum der Umsetzung eine Minderung von 70% angemessen wäre. Den Differenzbetrag zur geleisteten Zahlung der Vermieterin machten sie mit ihrer Klage geltend. Die Vermieterin wandte ein, dass die Mieter auch eine größere Umsetzwohnung hätten bekommen können, jedoch mit der 30 qm-Wohnung einverstanden gewesen wären. Außerdem habe die Umsetzung zwei Monate länger gedauert, da den Mietern auch noch ihr Bad ohne Umlage auf die Miete saniert worden sei. Auch würden die Mieter gar nicht beide Wohnungen selbst bewohnen. Schließlich sei eine Minderung deswegen ausgeschlossen, weil die Mieter die volle Miete ohne Vorbehalt gezahlt hätten. All diese Einwände ließ das Amtsgericht nicht gelten und verurteilte die Vermieterin zur Zahlung. Ob die Mieter auch eine größere Wohnung hätten bekommen können, sei unerheblich. Ein Verzicht auf die ihnen zustehende Minderung könne nicht allein deswegen angenommen werden, weil sie die wesentlich kleinere Wohnung akzeptierten. Vielmehr sei die vereinbarte Miete – wie von den Mietern berechnet – entsprechend der verminderten Wohnfläche zu kürzen. Auch die längere Dauer der Umsetzung aufgrund der Badsanierung stünde einem Minderungsrecht nicht entgegen, da ein entsprechender Verzicht der Mieter nicht vereinbart worden sei. Unerheblich sei auch, ob die Mieter beide Wohnungen selbst bewohnen. Entscheidend sei, „dass sie Mieter beider Wohnungen sind und ihnen beide Wohnungen im hier maßgeblichen Zeitraum nicht zur Verfügung gestellt werden konnten. Damit ist die Miete entsprechend dem Verhältnis der Wohnflächen kraft Gesetzes gemindert“ . Die Mieter hätten auch keinen weiteren Vorbehalt bezüglich ihrer Mietzahlungen erklären müssen. Da die Vermieterin selbst vor Beginn der Bauarbeiten mitgeteilt habe, dass sie eine Minderung gewähren werde, „musste sie auch selbst davon ausgehen, die während der Bauphase eingehenden Mietzahlungen nicht in voller Höhe behalten zu dürfen“ . Umgekehrt „durften die Mieter davon ausgehen, dass ihnen eine angemessene Minderung gewährt wird“ . Ein weiterer Vorbehalt seitens der Mieter sei daher nicht erforderlich gewesen.