Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Mietvertraglich vereinbarter Verzicht auf ordentliche Kündigung

Zur Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften Kündigungsausschlusses.

BGH Urteil – AZ VIII ZR 200/17 –

In einem Mietvertrag für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus aus dem Jahr 2013 heißt es unter § 2 Mietzeit: „Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre) – Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ___ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags. “ Das Kästchen „Kündigungsverzicht“ wurde bei Vertragsabschluss angekreuzt, eine Dauer wurde nicht eingetragen und die Formulierungen „maximal vier Jahre“ und „maximal vier Jahre ab Vertragsschluss“ wurden gestrichen. In einer Zusatzvereinbarung wurde außerdem geregelt, dass statt des Vermieters die Mieter/innen für den Heizöleinkauf, die Heizungswartung und anderes verantwortlich sein sollten und die diesbezüglichen Kosten zu tragen hätten. Im Jahr 2015 wurde das Haus verkauft, der neue Vermieter kündigte den Mietern wegen Eigenbedarfs. Das Landgericht Düsseldorf gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Es ging davon aus, dass der vereinbarte dauerhafte Verzicht auf eine ordentliche Kündigung unwirksam sei, da der verwendete Mietvertrag von den Mieter/innen über den Verlag Haus & Grund besorgt worden war. Es handele sich damit um allgemeine Geschäftsbedingungen in einem von den Mieter/innen verwendeten Vertragsformular. Da die formularvertraglich getroffene Vereinbarung den Vertragspartner des „Verwenders“ , hier den Vermieter, unangemessen benachteilige, sei diese unwirksam. Das Landgericht überging dabei den Vortrag der Mieter/innen, wonach der ursprüngliche Vermieter selbst sie gebeten hatte, dieses konkrete Vertragsformular zu besorgen. Außerdem hatten die Mieter/innen auch dargelegt, dass vor Vertragsabschluss intensive Verhandlungen stattgefunden hatten, insbesondere auch mit Blick auf ihre geplanten erheblichen Investitionen, die Zusatzvereinbarung zur Heizung und den eingeschränkten Kündigungsschutz in Zweifamilienhäusern. Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Allein die Tatsache, dass die Mieter/innen das Vertragsformular – nach ihrem Vortrag außerdem auf ausdrückliches Verlangen des Vermieters – besorgt und zu den Vertragsverhandlungen mitgebracht hätten, rechtfertige nicht die Annahme, dass sie die Vertragsbedingungen „gestellt“ hätten und der Vermieter auf ihre Ausgestaltung keinen Einfluss hätte nehmen können. Vielmehr spreche der Vortrag der Mieter/innen für eine Individualvereinbarung. Selbst vorformulierte Klauseln könnten „im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein“ . Ein dauerhafter Kündigungsausschluss könne aber individualvertraglich sehr wohl vereinbart werden. Ob in einem solchen Fall nach Ablauf von 30 Jahren eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich wäre, wie in Rechtsprechung und Literatur verbreitet angenommen wird, sei hier nicht von Bedeutung, da das Mietverhältnis erst wenige Jahre bestehe.


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