Mietrecht
Urteile
Mietpreisbremse und Staffelmiete
LG Berlin II, Urteil vom 19.12.2024 – AZ 65 S 91/23 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
Die Mieter einer Wohnung in Neukölln erhoben im Mai 2021 eine Rüge wegen des Verstoßes gegen die nach § 556d BGB (Mietpreisbremse) zulässige Miete. Im Mietvertrag vom 3. Dezember 2018 wurde eine Ausgangsmiete von 1.250 Euro nettokalt vereinbart, welche sich nach der im Vertrag enthaltenen Staffelvereinbarung jährlich um 2% erhöht. Die Mieter errechneten anhand des Berliner Mietspiegels 2019 eine ortsübliche Miete von 734,64 Euro und dementsprechend eine höchstzulässige Miete (+ 10%) von 808,10 Euro. Nach dem Berliner Mietspiegel 2021 ergab sich sodann für die am 1. Januar 2021 in Kraft tretende Staffel eine höchstzulässige Miete von 817,95 Euro.
Der Vermieter verweigerte die Absenkung der Miete, da er vor der Vermietung umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Haus und in der Wohnung durchgeführt habe und außerdem die Berliner Mietspiegel 2019 und 2021 nicht anwendbar sowie die Berliner Mietenbegrenzungsverordnungen aus 2015 und 2020 unwirksam seien. Die Mieter verlangten mit ihrer Klage die Rückzahlung überzahlter Mieten sowie die Feststellung, dass die Vereinbarungen zur Miethöhe unwirksam sind, soweit eine Nettokaltmiete von mehr als 808,10 Euro sowie ab dem 1. Januar 2021 von mehr als 817,95 Euro gefordert wird.
Das Amtsgericht Neukölln gab ihrer Klage statt. Auf die Berufung des Vermieters änderte das Landgericht Berlin das Urteil ab. Zwar hatte der Vermieter erwartungsgemäß mit seinen Einwänden gegen die Berliner Mietspiegel und die Berliner Mietenbegrenzungsverordnungen keinen Erfolg. Auch den von ihm angesetzten Zuschlag für Modernisierungskosten gewährte das Landgericht nicht, da diese nach Schätzung des Gerichts bei Berücksichtigung der jeweils abzuziehenden ersparten Instandsetzungskosten nur gering ausfielen und bei Aufschlag auf die ortsübliche Miete der unsanierten Wohnung keinen höheren Betrag als die ortsübliche Miete der sanierten Wohnung ergeben hätten. Bei der Einordnung der Wohnung nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung wich das Gericht aber geringfügig von der Berechnung des Amtsgerichts und der Mieter zu deren Nachteil ab.
Letztlich erhielten sie jedoch eine Rückzahlung von etwas über 19.000 Euro für die Zeit bis 31. Dezember 2024. Außerdem stellte das Landgericht fest, dass die Miete (nach dem Berliner Mietspiegel 2023) ab 1. Januar 2023 (und aktuell) nur 929,48 Euro statt der vertraglich vereinbarten 1.353,04 Euro nettokalt beträgt. Dies allerdings nicht unbegrenzt, sondern nur bis zum 31. Dezember 2025. Ab 1. Januar 2026 tritt eine neue Staffel in Kraft, deren Zulässigkeit wieder gesondert geprüft werden muss. Da Mietenbegrenzungsverordnungen nach § 556d BGB nach derzeitiger Rechtslage zum 31. Dezember 2025 außer Kraft treten müssen, wäre auf diese Staffel die Mietpreisbremse nicht mehr anwendbar. Die Mieter müssten dann die Folgestaffel in voller Höhe zahlen.
Anmerkung: In ihrem Koalitionsvertrag hat sich die künftige Bundesregierung auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse verständigt. Bleibt zu hoffen, dass die Umsetzung zügig erfolgt.
